Le Viager

Mon objectif : vous accompagner pour les étapes de la vente en Viager d’un bien immobilier .

Laurent Hansberger - agent immobilier 06

Qu'est ce que le viager ?

Définition :

En France le viager est conçu comme une transaction immobilière  avec la particularité d’être réalisée en échange du versement d’une rente et d’un bouquet voire uniquement le bouquet (vente en nue propriété) vendeur, que l’on nomme crédirentier, fait le choix de  vendre sa maison, son appartement à l’acheteur que l’on appelle débirentier en viager libre ou occupé. Cette solution lui permettra de compléter ses revenus à vie. Ces revenus que l’on appelle ” rente ” est dite viagère, car elle s’arrêtera au jour du décès du vendeur, appelé crédirentier.Voici le principe de la vente en viager d’un bien immobilier .

Le viager explication et fonctionnement

La valeur du bien :

Quand le logement reste occupé, il sera vendu pour une valeur plus basse que sa valeur réelle en cas de mise sur le marché de l’immobilier, c’est ce qu’on appelle la valeur vénale  ou bien valeur de la nue-propriété à laquelle on appliquera une diminution qui correspond à l’indemnité de l’occupation (usufruit). Par contre si le bien est vendu libre, il sera vendu au prix de sa valeur vénale car celui-ci peux être mis a disposition directement à l’acheteur.

L'estimation :

Le calcul ou l’estimation d’un viager est conçu en prenant compte de : la valeur du bien sur le marché immobilier, l’abattement , la soustraction faite du droit d’Usage et d’Habitation ainsi que la montant du bouquet. La valeur de la rente est déterminée en fonction de l’âge du ou des crédirentier (s) et de leur espérance (s) de vie , , si il s’agit d’une personne seule ou d’un couple. Les barèmes de la table de mortalité établis par le tableau d’Aubry, de  l’INSEE et des compagnies d’assurance peuvent être  utilisés.

À quoi ça sert ?

La vente en viager peut être une solution pour une personne qui souhaite conserver son bien que se soit pour y habiter ou pas , de récupérer une somme d’argent en une fois ou bien même avec un complément de revenus. Cette solution permet :

Types de Viager : quels sont les différentes possibilités du viager en France ?

Le vente en viager est une transaction immobilière dont le prix correspond à un bouquet auquel peut s’ajouter une rente régulière. Cette dernière peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Aujourd’hui il existe deux sortes de viagers : “Le Viager Libre” ou “Le Viager Occupé

Viager libre

L’acheteur  (ou débirentier ) peut habiter le bien dès l’acte de vente (ou acte authentique) réalisé. Il peut également le louer ou y loger une autre personne. Les frais d’acquisition sont calculés sur la valeur vénale, sans décote supplémentaire. Cette solution est peu utilisée car les avantages sont limités en tant que vendeur où crédirentier (dans ce cas une vente classique est plus avantageuse)

Viager occupé

Le vendeur (ou crédirentier) conserve son droit d’usage et d’habitation est peu y jouir le temps qu’il souhaite (il peut également inclure une close en cas de départ contraint). Dans le but de compenser cette inconvénient, une décote est appliquée sur le prix du logement. Cette solution de viager représente la majeure partie des ventes. 

Comment calculer le viager

Comment calculer le viager

La méthode de calcul du viager est réalisée en fonction de plusieurs facteurs dont la base principale et prise en compte sur la valeur vénale du bien (valeur de l’appartement , de la maison ou tout autre bien sur le marché de l’immobilier)

Ps : Ma méthode privilégié est appliqué à partir du tableau du barème Daubry.

Dans un premier temps pour effectuer la valeur vénale , une estimation est effectué sur la base des biens similaire récemment vendu, des biens similaire qui sont sur le moment en vente également. 

Ceci permet d’avoir un point de comparaison entre la certitude d’un prix déjà vendu et des biens qui peuvent rentrer en concurrence avec celui-ci. 

Suite à cela une formule est appliqué pour ressortir le prix du bouquet ainsi que celle de la rente. Dans cette formule est prise en compte l’espérance de vie de la ou les personnes crédirentier, le taux de rente a savoir que le bouquet plus la rente équivaut à la valeur de la nue-propriété plus l’usufruit.

Pour vulgariser :

La valeur de  l’usufruit correspondrait à l’utilisation du bien pendant toute l’espérance de vie des crédirentier.

La valeur de la nue – propriété correspond à la partie physique du bien. 

Donc : usufruit + nue-propriété = valeur vénale 

Les principaux avantages du crédirentier sont :

Les principaux avantages du débirentier sont :

Les limites du Viager - mon avis

Les limites du viager - avis d'un expert

Le viager est une solution qui permet de récupérer du capital mais qui possède ses limites. Le crédirentier doit prendre conscience que le bien ne lui appartient plus. Il sera considéré comme un locataire :

Également au niveau du débirentier il y a quelques limites à connaître. La principale étant l’incapacité à calculer avec précision une espérance de vie. Il existe donc un aléa qui ne garantit pas un rendement bien précis.

Attention il existe également une vente similaire qui n’implique pas d’alea, il s’agit de la vente à terme .

Cliquez sur ce lien pour voir les principaux éléments à savoir sur la vente à terme.

Photo profil Laurent Hansberger
Laurent Hansberger

Agent immobilier indépendant

Une question, un doute ?
N'hésitez pas à me contacter

Vous souhaitez les détails et spécificités de l'agence immobilière en viager qui propose ses services sur votre commune !
Cliquez sur le lien de votre ville ci-dessous :

Call Now ButtonESTIMATION GRATUITE