Viager Nice (06)

Définition :

En France le viager est conçu comme une transaction immobilière  avec la particularité d’être réalisée en échange du versement d’une rente et d’un bouquet voire uniquement le bouquet (vente en nue propriété).

Le vendeur, que l’on nomme crédirentier, fait le choix de  vendre sa maison, son appartement à l’acheteur que l’on appelle débirentier en viager libre ou occupé. Cette solution lui permettra de compléter ses revenus à vie. 

Ces revenus que l’on appelle  » rente  » est dite viagère, car elle s’arrêtera au jour du décès du vendeur, appelé crédirentier.

Les principaux avantages du crédirentier sont :

✅ De ne plus avoir à ses frais la taxe foncière : car celle-ci sera prise en charge par le nouveau propriétaire.

✅ De réduire le montant des charges de copropriété : Car l’ensemble des frais des gros travaux dit exceptionnel (façade , toiture…) devront être réglés par l’acheteur. 

Il ne restera à charge du vendeur uniquement les frais d’entretiens, petits travaux, fonctionnement (électricité ,assurances…) (le vendeur sera considéré comme un locataire)

✅ De pouvoir anticiper sa succession où donation.

✅ De prévoir un complément de revenus où retraite.

✅ D’anticiper un revenu et un logement a sa compagne ou son compagnon en cas de décès

✅ De ne plus avoir à gérer la partie administrative et gestion lors des assemblées générale , des réunions de copropriétés …

Les principaux avantages du débirentier sont :

✅ un investissement viable et sans surprise quand au rendement envisagé .

✅ un prix réduit de 30 à 40 % par rapport aux autres bien similaire sûr le marché.

✅ un entretien pris en charge par le crédirentier.
un moyen d’investissement avec une taxation spécifique.

✅Le financement sans taux d’intérêt et sans souscription de crédit par le bai du système de rentes.

✅ une occupation du bien qui permet de ne pas avoir les aléas de la location (départ du locataire , loyers impayés , dégradation du bien , prise en charge systématique des charges de copropriété de fonctionnement…)

Quels sont les différentes possibilités du viager en France ?

✅ Aujourd’hui il existe deux sortes de viagers : « Le Viager Libre » ou « Le Viager Occupé« 

👉 Le viager occupé est un type de vente en viager dans laquelle le vendeur continue à habiter le bien pendant toute la sa durée de vie. 

Le débirentier (acheteur) peut avoir à payer une rente viagère au crédirentier (vendeur) pendant toute la durée de la vie du vendeur et devient propriétaire du bien immédiatement après le décès du Crédirentier.

👉 Le viager libre est un type de vente en viager dans laquelle le Crédirentier (vendeur) ne vit plus dans le bien. 

Le débirentier (acheteur) peut donc en disposer comme il le souhaite. L’acheteur paie de ce fait une rente viagère et ou un bouquet au vendeur pendant toute la durée de la vie de ce dernier et devient propriétaire de la totalité  du bien immobilier immédiatement après le décès du propriétaire vendeur.

⚠️ Il est important de noter que, dans les deux cas, le débirentier (acheteur) ne devient propriétaire du bien qu’après le décès du credirentier (vendeur). Sauf dans un cas particulier : celui de la vente en viager à terme.

🔍 La différence entre les deux types de viager réside dans le fait que dans un cas (viager occupé) le propriétaire vendeur  peut continuer à habiter le bien à l’inverse du viager libre.

✅ La valeur foncière d’un bien en viager est la valeur de ce bien au moment de la vente. 

Cette valeur est déterminée en fonction de différents critères, tels que la localisation du bien, sa superficie,sa valeur vénale, son état et ses éventuelles caractéristiques (par exemple, une piscine ou un jardin).

👉 La valeur foncière est utilisée pour déterminer le montant de la rente viagère et ou du bouquet, la rente elle  est versée de manière régulière à l’acheteur pendant toute la durée de la vie du vendeur.

Le montant de la rente viagère est généralement calculé en fonction de :

• l’âge du vendeur
• de la valeur foncière du bien
• du montant du versement d’un bouquet ou non
• du type de viager : libre ou occupé

⚠️ Il est important de noter que la valeur vénale d’un bien en viager peut être différente de la valeur de marché du bien, qui est la valeur que le bien pourrait atteindre s’il était vendu immédiatement sur le marché. Dans le cas d’une vente en viager, la valeur de marché du bien n’a pas d’importance, car l’acheteur ne deviendra propriétaire du bien qu’après le décès du vendeur.

Comment calculer la rente viagère ?

Pour calculer la rente viagère d’un viager, il faut tenir compte de plusieurs éléments :

1. La valeur foncière et vénale du bien : c’est la valeur du bien au moment de la vente, qui est déterminée en fonction de différents critères tels que l’emplacement du bien, la superficie, l’état et les éventuelles options du bien.
2. L’âge du vendeur : plus le vendeur est âgé, plus la rente viagère sera élevée, car le débirentier (acheteur) paie une rente pendant toute la durée de la vie du crédirentier (vendeur).
3. L’état occupé ou non du logement : dans le viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit du bien et l’acheteur ne peut en disposer qu’après le décès du vendeur. En revanche, dans le viager libre, l’acheteur peut utiliser ou louer le bien dès la signature de l’acte de vente, car le vendeur ne conserve pas l’usufruit du bien..

Calcul simple mais approximatif :

Par exemple, la formule suivante peut être utilisée :

🖊️ Rente viagère = (valeur foncière x taux d’actualisation) / (espérance de vie du débiteur – âge du crédirentier)

Cette formule permet de déterminer le montant de la rente viagère à un moment donné, en fonction de l’âge du crédirentier (vendeur), de la valeur foncière du bien et de l’état occupé ou non du bien. 

👉 Le calcul peut être réalisé ou corrigé par un notaire qui est responsable de la vente immobilière lors de la réalisation de l’acte. Il s’appuye également sur des barèmes ou tables de mortalité pour déterminer le coefficient qui vient diviser la valeur du bien.

En effet, on peut s’appuyer sur le tableau d’Aubry, de l’INSEE et des compagnies d’assurance qui peuvent être utilisés.

⚠️ Il est important de noter que le calcul de la rente viagère ou du bouquet peut être complexe (calcul en couple ou seul, femme ou homme etc.) et qu’il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous aider à comprendre les implications de cette forme de vente et pour vous assurer que vous êtes protégé en cas de problèmes.

Comprendre le calcul du viager :

Vous trouverez sur ➡️cette page les détails qui vous permettront de comprendre le fonctionnement du viager et également appréhender ce qu’est le bouquet, l’abattement pour l’occupation, l’espérance de vie, le taux de rente et donc la rente viagère.

Mon avis :

➡️ Le viager est une solution qui permet de récupérer du capital mais qui possède ses limites. Le crédirentier doit prendre conscience que le bien ne lui appartient plus. Il sera considéré comme un locataire.

➡️ Également au niveau du débirentier il y a quelques limites à connaître. La principale étant l’incapacité à calculer avec précision une espérance de vie. Il existe donc un aléa qui ne garantit pas un rendement bien précis.

➡️ S’il désire faire des travaux particulier dans le bien il doit faire la demande au débirentier .
➡️ Les charges de fonctionnement sont appliquées au débrentier un peu comme un locataire .
➡️ Le débirentier ne pourra plus désigner ses enfants dans la succession du bien .
➡️ Le crédirentier doit prendre conscience qu’il n’a plus d intérêt au point de vu financier à quitter le bien .
➡️ En cas de vente en nue Propriété uniquement(Bouquet seul),il ne perçevra plus d’autres entrées d’argent.

⚠️ Attention il existe également une vente similaire qui n’implique pas d’alea, il s’agit de la vente à terme . Cliquez sur ce lien pour voir les principaux éléments à savoir sur la vente à terme. Un article est également dédié sur la différence entre vente en viager et vente à terme.

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