calcul d’une rente viagère en nue-propriété

La vente en nue propriété est une formule de viager qui permet à une personne d’acheter un bien immobilier en ne prenant que la propriété nue, c’est-à-dire sans l’usufruit. Le vendeur en viager conserve l’usufruit du bien, c’est-à-dire le droit d’en user et d’en disposer, jusqu’à son décès.

👉 Le prix de la vente en nue propriété est généralement inférieur au prix de la vente classique, car l’acheteur ne prend pas en charge l’usufruit du bien. Cette formule peut être intéressante pour l’acheteur, qui peut ainsi acheter un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, mais elle est aussi avantageuse pour le vendeur, qui  peut pleinement profiter du bien tant qu’il en a l’usufruit.

👉 Notre simulateur de calcul pour une vente en nue propriété vous permet de voir quelques exemples sur l’estimation de la valeur d’un bien selon votre cas de figure. Ce simulateur vous aidera à mieux comprendre les avantages et les inconvénients de la vente en nue propriété et à décider si cette formule est la plus adaptée à votre situation.

 

➡️Cas de figure et exemples :

 

✏️ Calcul d’une vente viagère de la nue propriété avec bouquet

Pour un homme seul :

Dans ce cas de figure nous imaginons que le vendeur à 78 ans , est célibataire et vie seul ( Calcul sur 1 tête ) Donc dans le cas ou l’on s’imagine dans un viager occupé, le vendeur ( crédirentier ) continuera à vivre dans la maison ou dans l’appartement. Il est à peu près considéré comme un locataire qui n’a pas de charge de loyer. Ceci en conservant la jouissance du bien et en lésant l’acheteur, il faut donc prendre en compte d’ajuster le montant de la rente en abattant le manque à gagner par le débirentier. Sur la valeur du logement sur le marché immobilier du moment, il faudra donc tenir compte d’une réduction, une décote appelée “abattement d’occupation“.

  • Mr Acquéreur achète à Mr Vendeur son bien immobilier en viager. La Valeur du bien sur le marché de l’immobilier du crédirentier est de 150000 €.
  • Mr Vendeur est un homme âgé de 78 ans avec une espérance de vie théorique donnée sur le barème Daubry de 11 ans.
  • Sur le barème Daubry pour cette personne seule on trouve, un taux de rente de 9.55% .
  • Le barème Daubry indique également que ce vendeur possède l’équivalent en Nue-Propriété de 61.3% .

 

Le montant du bouquet total correspondra donc à :

⚠️ 150000 € x 61.3 / 100= 91950 €

✅ Le propriétaire vendeur pourra prétendre à 1 bouquet de 91950 €

 

Pour une femme seule :

Dans ce cas de figure nous imaginons que la vendeuse à 78 ans , est célibataire et vie seule ( Calcul sur 1 tête ) Donc dans le cas ou l’on s’imagine dans un viager occupé, la vendeuse (crédirentier) continuera à vivre dans la maison ou dans l’appartement. Elle est à peu près considérée comme une locataire qui n’a pas de charge de loyer. Ceci en conservant la jouissance du bien et en lésant l’acheteur, il faut donc prendre en compte d’ajuster le montant de la rente en abattant le manque à gagner par le débirentier. Sur la valeur du logement sur le marché immobilier du moment, il faudra donc tenir compte d’une réduction, une décote appelée “abattement d’occupation”.

  • Mr Acquéreur achète à Mme Vendeuse de son bien immobilier en viager. La Valeur du bien sur le marché de l’immobilier de la crédirentier est de 150000 €.
  • Mme Vendeuse est une femme âgée de 78 ans avec une espérance de vie théorique donnée sur le barème Daubry de 13.8 ans.
  • Sur le barème Daubry pour cette personne seule on trouve, un taux de rente de 7.90% .
  • Le barème Daubry indique également que cette vendeuse possède l’équivalent en Nue-Propriété de 55.6% .

 

Le montant du bouquet total correspondra donc à :

⚠️ 150000 € x 55.6 / 100= 83400 €

✅ Le propriétaire vendeur pourra prétendre à 1 bouquet de 83400 €

 

Pour un couple d’âge identique :

Dans ce cas de figure nous imaginons que le vendeur et la vendeuse ont 78 ans , Il vivent en couple ( Calcul sur 2 têtes ) Donc dans le cas ou l’on s’imagine dans un viager occupé, les vendeurs ( crédirentiers ) continueront à vivre dans la maison ou dans l’appartement. Ils peuvent être considérés comme des locataires qui n’ont pas de charge de loyer. Ceci en conservant la jouissance du bien et en lésant l’acheteur, il faut donc prendre en compte d’ajuster le montant de la rente en abattant le manque à gagner par le débirentier. Sur la valeur du logement sur le marché immobilier du moment, il faudra donc tenir compte d’une réduction, une décote appelée ” abattement d’occupation “.

  • Mr Acquéreur achète à Mr et Mme Vendeur leur bien immobilier en viager. La Valeur du bien sur le marché de l’immobilier des crédirentiers est de 150000 €.
  • Mr et Mme Vendeurs sont respectivement âgés de 78 ans avec une espérance de vie théorique donnée sur le barème Daubry de 15.6 ans.
  • Sur le barème Daubry pour ces deux personnes en couple on trouve, un taux de rente de 7.16% .
  • Le barème Daubry indique également que ce vendeur possède l’équivalent en Nue-Propriété de 52.2% .

 

Le montant du bouquet total correspondra donc à :

⚠️ 150000 € x 52.2 / 100= 78300 €

✅ Les propriétaires vendeurs pourront prétendre à 1 bouquet de 78300 €

 

Pour un couple d’âges différents :

Dans ce cas de figure nous imaginons que le vendeur a 78 ans et la vendeuse a 73 ans , Il vivent en couple (Calcul sur 2 têtes). Donc dans le cas ou l’on s’imagine dans un viager occupé, les vendeurs (crédirentiers) continueront à vivre dans la maison ou dans l’appartement. Ils est à peuvent près considéré comme des locataires qui n’ont pas de charge de loyer. Ceci en conservant la jouissance du bien et en lésant l’acheteur, il faut donc prendre en compte d’ajuster le montant de la rente en abattant le manque à gagner par le débirentier. Sur la valeur du logement sur le marché immobilier du moment, il faudra donc tenir compte d’une réduction, une décote appelée ” abattement d’occupation “.

  • Mr Acquéreur achète à Mr et Mme Vendeur leur bien immobilier en viager. La Valeur du bien sur le marché de l’immobilier des crédirentiers est de 150000 €.
  • Mr et Mme Vendeurs sont respectivement âgés de 78 ans et 73 ans avec une espérance de vie théorique donnée sur le barème Daubry de 19.8 ans.
  • Sur le barème Daubry pour ces deux personnes en couple on trouve, un taux de rente de 5.95% .
  • Le barème Daubry indique également que ce vendeur possède l’équivalent en Nue-Propriété de 45.1% .

 

Le montant du bouquet total correspondra donc à :

⚠️ 150000 € x 45.1 / 100= 67650 €

✅ Les propriétaires vendeurs pourront prétendre à 1 bouquet de 67650 €

 

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L'auteur :

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Laurent Hansberger

Agent immobilier indépendant Century 21

Grace à mon passé dans diverses activités professionnelles du bâtiment je peux aujourd’hui avoir un point de vu plus global sur la valeur d’un bien immobilier  .j’ai pu grâce à mon expérience acquérir de nombreuses compétences tant sur l’aspect technique , financier que sur l’aspect des règlementations et de l’accompagnement des transactions de l’ immobilier .

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