Dans l’objectif de vous présenter un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à Villeneuve-Loubet, voici une estimation type pour un terrain constructible dans cette commune.
Plusieurs éléments, tels que la surface, la constructibilité, l’emplacement, l’environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres aspects liés au terrain, influencent sa valeur et conditionnent sa position sur le marché immobilier.
En général, un terrain permettant la construction de deux maisons jumelées ou de maisons individuelles vaudra approximativement le double d’un terrain autorisant la construction d’une seule villa.
Par conséquent, il est primordial de déterminer en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des lois réglementaires des différents services d’urbanisme (commune, voirie, département, etc.) qui s’appliquent au terrain et à la parcelle concernée à Villeneuve-Loubet.
Les règles d’urbanisme à Villeneuve-Loubet influencent la constructibilité potentielle du terrain en fonction des critères suivants :
- Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une largeur minimale pour l’accessibilité. Ainsi, si le terrain ne satisfait pas à cette exigence, cela affectera inévitablement son prix, car il sera soit inaccessible, soit nécessitera une solution alternative (par exemple, une entente avec le voisin pour une empiètement, un aménagement spécifique du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit réduire la taille du terrain, ce qui impacte le prix global, soit réduire le prix à payer pour obtenir une accessibilité conforme. Ce point est d’autant plus crucial dans des villes densément peuplées comme Villeneuve-Loubet.
- Viabilisation : Il est essentiel de ne pas oublier que l’obtention d’un permis de construire dépend de règles strictes, notamment en ce qui concerne le raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, assainissement). L’agent immobilier doit donc se renseigner sur la possibilité et la facilité de raccordement à ces infrastructures essentielles. Si le terrain ne facilite pas le raccordement, cela aura une influence sur sa valeur et son prix.
- Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous considérons une construction résidentielle. Cependant, il est important de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Villeneuve-Loubet.
- Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui déterminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et par conséquent sa valeur.
- Constructibilité par rapport aux limites séparatives : Les zones périphériques d’un terrain sont généralement non constructibles, ce qui réduit la surface exploitable pour la construction. La réglementation de chaque commune peut varier, il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concerné. Des dérogations peuvent être envisageables, mais elles doivent être évaluées au cas par cas.
- Contraintes liées à la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Des règles spécifiques peuvent s’appliquer à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain. Chaque commune peut avoir des règles d’urbanisme différentes à ce sujet.
- Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme fixent généralement une hauteur maximale autorisée pour les maisons, qu’il s’agisse d’un toit en pente ou d’un toit plat. Les hauteurs peuvent parfois être exprimées en mètres ou en nombre d’étages. Par exemple, à Villeneuve-Loubet, la hauteur maximale imposée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
- Stationnements : Dans notre région, il est fréquent que des exigences en matière de places de stationnement par maison ou logement soient imposées. Le terrain doit donc être suffisamment spacieux pour accueillir à la fois le logement lui-même et les places de stationnement nécessaires. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée pour le stationnement, des solutions alternatives doivent être envisagées (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui réduira le prix du terrain. Dans des villes densément peuplées comme Villeneuve-Loubet, cette règle est souvent plus stricte que dans d’autres communes telles que Carros, Gattières ou La Gaude.
- Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les éléments mentionnés ci-dessus orientent et influencent les résultats de cette évaluation.
Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Villeneuve-Loubet.
Lors de l’estimation d’un terrain à Villeneuve-Loubet, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur.
Il est important d’anticiper ce qui impactera un éventuel terrassement
- Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.
La surface du terrain est un élément clé dans la détermination de son prix. Un terrain de plus grande taille aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un aspect central de notre estimation.
- Nous prenons également en considération la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain est situé dans un lotissement, nous consultons le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’évaluer les possibilités de construction par exemple sur les Hameaux du Soleil à Villeneuve Loubet .
- La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou qu’il présente des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
Il est important de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour une estimation précise. Nous nous efforçons de trouver des parcelles de dimensions similaires dans votre quartier de Villeneuve-Loubet afin d’obtenir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.
- La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans des quartiers haut de Villeneuve-Loubet proche de La cColle sur Loup ou non loin de Roquefort les Pins.
- Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans des villes comme Villeneuve-Loubet, Cagnes-sur-Mer, Antibes , et Roquefort-les-Pins, et d’autres qui sont situées sur les collines de l’arrière-pays.
- L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Antibes ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
- La vue est également un facteur important. Une vue sur la mer, comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges, ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Antibes ou d’autres villes environnantes, est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
- La proximité de nuisances visuelles ou sonores, comme une autoroute ou une voie ferrée, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, mis à part une partie de Ginestieres , ST Andieu à Villeneuve-Loubet ,cette ville est relativement épargnée par ces nuisances par rapport à d’autres villes telles que Cagnes-sur-Mer, Antibes et Nice.
Deux méthodes d'exemple pour une estimation d'un terrain à Villeneuve-Loubet
Dans notre méthode d’estimation spécialisée pour Villeneuve-Loubet, nous utilisons une approche courante qui consiste à comparer plusieurs ventes de terrains en ajustant la différence par rapports à elles.
Par exemple, nous avons observé qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée. En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Villeneuve-Loubet.
Sur la commune de Villeneuve-Loubet, il est fréquent de trouver des terrains avec des caractéristiques rocheuses similaires à celles de Saint-Jeannet, La Gaude, Vence et Saint-Paul-de-Vence.
Il est logique de penser qu’un terrain présentant les conditions idéales pour la construction d’une maison attirera davantage d’intérêt et fera augmenter les prix.
À l’inverse, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe fera baisser le prix. Une étude du sol permet d’anticiper ces coûts, et l’expérience d’un agent immobilier spécialisé dans la région peut donner une meilleure estimation.
Divers types de sol peuvent être observés.
- Les terrains incompressibles, tels que l’argile sèche et le limon, offrent généralement une excellente résistance mais nécessitent des fondations plus larges. Les terrains incompressibles difficiles à analyser, comme le granit, le grès, la roche calcaire et le fameux Pouding de notre région (un mélange compact de roches, cailloux et sables), offrent l’avantage de supporter des charges lourdes, améliorant ainsi la stabilité de la construction et augmentant le prix du terrain. À l’inverse, un terrain plus souple aura l’effet inverse et fera diminuer le prix.
- Les parcelles de terrain compressibles, comme l’argile compacte mais humide, les vases et les tourbes, sont de moindre qualité. Elles nécessitent des fondations spécifiques et coûteuses, ce qui fait grimper les coûts de construction et diminue malheureusement la valeur du terrain. Dans certains cas, si le terrain est trop spongieux, il peut être considéré comme inconstructible, ce qui entraîne une diminution encore plus importante de son prix.
- Les terrains hétérogènes sont le résultat d’un mélange aléatoire de différents matériaux avec une compression variable. Ils peuvent présenter des fissures et des crevasses, nécessitant une attention particulière qui ne peut être évaluée que par une étude géologique du sol. Le choix des matériaux et des techniques de fondation sera déterminant et influencera également le prix du terrain.
- Les terrains constitués de remblais suscitent la méfiance des constructeurs. Bien qu’ils puissent parfois être considérés comme constructibles en fonction de la taille de la maison, les services d’urbanisme préfèrent souvent éviter ce cas de figure. En effet, même avec des matériaux denses et solides, un terrain remblayé ne devient véritablement constructible qu’après une vingtaine d’années.
Un terrain est considéré comme pouvant accueillir une construction uniquement s’il est vierge de toute construction existante.
Cependant, il existe des contre-exemples où des terrains déjà occupés peuvent être autorisés à être construits, par exemple en détruisant un bâtiment existant pour récupérer le droit à construire et reconstruire par-dessus (récupération foncière). Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure à celle des anciens bâtiments, notamment s’ils étaient vétustes ou ne répondaient pas aux normes urbanistiques. Dans ce cas, la valeur du terrain sera affectée par les frais de destruction et de préparation pour le rendre assimilable à un terrain nu.
L’évaluation du prix d’un terrain dépend toujours du marché immobilier. L’agent immobilier doit donc prendre en compte les caractéristiques du marché immobilier local lors de son étude. Chaque quartier a son propre marché, et les prix des terrains peuvent varier considérablement d’un endroit à l’autre. Par exemple, les prix des terrains à Vence ou Carros ne sont évidemment pas les mêmes que ceux pratiqués à Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Cagnes-sur-Mer, etc. La proximité des commerces et des transports influence également le prix du terrain.
Une fois le marché immobilier identifié comme référence, l’agent immobilier doit recueillir des informations sur les transactions effectuées pour estimer et calculer la valeur du terrain. Il est préférable d’utiliser des terrains de référence situés le plus près possible du quartier concerné. Il est recommandé d’avoir au moins trois terrains de référence pour une évaluation objective, car un nombre insuffisant de terrains rendrait l’estimation trop subjective.
L’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en tenant compte des caractéristiques du sol, de l’environnement local et du marché immobilier.
Nous allons étudier 2 méthodes différentes qui peuvent être utilisés autant sur la commune de Villeneuve Loubet que les villes alentours:
Méthodes d'estimation d'un terrain à Villeneuve Loubet basées sur le marché immobilier réel
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Lorsqu’il s’agit d’estimer un terrain à Villeneuve Loubet, une commune prisée longeant le littoral de la Côte d’Azur, il est essentiel de prendre en compte les paramètres spécifiques du marché immobilier réel. Voici comment procéder :
- Considérer la zone de valeur des terrains : Villeneuve Loubet, Cagnes-sur-Mer, et Saint-Laurent-du-Var, en raison de leur proximité avec le littoral, ont des prix de terrain élevés. D’autres communes comme St Paul de Vence, La Colle sur Loup, Vence et La Gaude, bien que plus éloignées du littoral, bénéficient souvent de vues exceptionnelles, ce qui impacte également les prix des terrains. Enfin, les communes plus éloignées telles que Carros, Gattières et St Jeannet offrent des terrains plus abordables.
- Vérifier la constructibilité du terrain : Il est important de considérer si le terrain est constructible et d’examiner le potentiel résiduel disponible. L’expérience des agents immobiliers, les références des dernières ventes et constructions, ainsi que les informations des organismes d’urbanisme, permettent de déterminer ces aspects.
- Tenir compte des réglementations d’urbanisme local de Villeneuve-Loubet: Les réglementations d’urbanisme imposent différents critères à prendre en compte lors de l’estimation d’un terrain. Il peut s’agir de servitudes, d’alignements, de l’orientation du terrain affectant la luminosité et la vue, de la topographie (terrain en pente ou plat), de la proximité des commodités, des plages et des axes routiers, et bien d’autres caractéristiques.
Prenons un exemple concret pour illustrer cette méthode :
Imaginons un terrain de 1000 m2 à Villeneuve Loubet. Nous comparons ce terrain à trois autres :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons : 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (prix total des terrains).
En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons : 500 m2 + 800 m2 + 1300 m2 = 2600 m2 (surface totale des terrains).
En divisant le prix total des terrains par la surface totale des terrains, nous obtenons le prix moyen par m2 : 660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cette méthode d’estimation basée sur le marché immobilier réel permet d’obtenir une estimation raisonnable et proche de la réalité. Cependant, il convient de noter que d’autres facteurs tels que la constructibilité du terrain et les caractéristiques spécifiques peuvent influencer le prix final.
B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :
Dans cette méthode, nous prenons en compte uniquement le prix de marché pour estimer un terrain à Villeneuve Loubet. Prenons le même exemple précédent :
Imaginons un terrain de 1000 m2 à estimer. Nous comparons ce terrain à trois autres :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1500 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons : 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (prix total des terrains).
En additionnant le nombre de terrains, nous obtenons : 3 = Nombre total des terrains.
En divisant le prix total des terrains par le nombre total des terrains, nous obtenons le prix moyen par m2 : 660 000 € / 3 = 220000€.
Cette méthode, bien qu’elle ne tienne pas compte des paramètres de la méthode A, peut fournir une estimation et une idée plus ou moins raisonnable, notamment lorsque les terrains de référence sont similaires en termes de surface ou de taille moyenne.
Il convient de noter que la constructibilité du terrain et les différentes possibilités de construction ne sont pas prises en compte dans cette méthode. Par conséquent, il est important de les considérer séparément pour obtenir une estimation plus précise ou alors de mélanger les méthodes afin d’affiner le prix.
En conclusion, la méthode A basée sur le marché immobilier réel est généralement préférable pour obtenir une estimation plus précise du terrain à Villeneuve Loubet.
Cependant, il est essentiel de prendre en compte tous les aspects pertinents, notamment la constructibilité et les caractéristiques spécifiques du terrain.
Veuillez noter que depuis 2020, lors de la vente de terrains, une étude de sol en G1 est obligatoire pour anticiper la nature du terrain et définir les méthodes de fondation de la construction, conformément à la Loi Elan. Si vous souhaitez obtenir une estimation fiable et objective de votre terrain à Villeneuve Loubet, n’hésitez pas à contacter Laurent, qui se fera un plaisir de se déplacer, de vous fournir des informations sur la possibilité de vente de votre terrain, et de vous accompagner tout au long du processus, en vous fournissant une étude complète comprenant l’état des risques, les informations du Plan Local d’Urbanisme (PLU), l’éventuelle plus-value, et bien d’autres éléments.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de Villeneuve-Loubet ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à Villeneuve-Loubet , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
