Comment estimer un terrain à construire sur Vence?
Afin d’illustrer une évaluation du prix d’un terrain à Vence, voici un exemple typique d’estimation pour un terrain constructible dans cette commune.
Plusieurs éléments tels que la superficie, la constructibilité, l’emplacement, l’environnement, l’exposition et d’autres caractéristiques propres au terrain, déterminent sa valeur et influencent sa position sur le marché immobilier.
En général, un terrain offrant la possibilité de construire deux maisons jumelées ou des maisons individuelles aura une valeur deux fois supérieure à un terrain permettant la construction d’une seule villa.
Il est donc essentiel de prioriser la détermination des possibilités et des conditions de construction, en tenant compte des lois réglementaires des différents services d’urbanisme (commune, voirie, département, etc.) qui s’appliquent au terrain et à la parcelle concernée à Vence.
Les règles d’urbanisme de Vence déterminent la constructibilité potentielle du terrain en fonction des critères suivants :
Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une accessibilité minimale en termes de largeur. Ainsi, si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il peut devenir inaccessible ou nécessiter des solutions alternatives, telles qu’un élargissement empiétant chez le voisin ou un aménagement spécifique du terrain. Il faudra alors soit réduire la taille du terrain, ce qui affectera le prix global, soit réduire le prix à payer pour obtenir un accès conforme. Cela est particulièrement sensible dans des villes densément peuplées comme Vence.
Viabilisation : Il est important de rappeler que l’obtention d’un permis de construire est soumise à des règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, évacuation des eaux usées). Il est primordial que l’agent immobilier se renseigne sur la possibilité et la facilité de raccordement à ces infrastructures obligatoires. La facilité de raccordement dépendra des caractéristiques du terrain, telles que les diamètres, les profondeurs, les puissances, etc. Si le terrain ne facilite pas le raccordement, cela impactera la valeur et le prix du terrain. De plus, le coût du terrain peut également être influencé par l’obligation de se raccorder au réseau d’assainissement collectif, qui peut parfois être impossible et nécessiter une solution alternative comme une fosse septique.
Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous envisageons une construction résidentielle, mais il est important de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Vence, tels que des logements de style provençal.
Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Généralement, chaque commune a des règles d’urbanisme régissant l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation.
Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et affecter sa valeur.
Constructibilité par rapport aux limites séparatives : Les zones périphériques d’un terrain sont généralement non constructibles, ce qui limite la surface exploitée pour la construction. Chaque commune a sa propre réglementation à cet égard, ce qui signifie qu’un terrain potentiellement constructible dans sa totalité doit obligatoirement respecter la distance avec les terrains voisins. Des dérogations sont parfois possibles, mais elles doivent être étudiées au cas par cas.
Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Des règles d’urbanisme peuvent exister pour l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain. Chaque commune peut avoir des règles d’urbanisme radicalement différentes à ce sujet.
Hauteur des constructions : Une hauteur maximale est généralement imposée pour les maisons, qu’il s’agisse d’un toit en pente ou d’un toit plat. À Vence, par exemple, la hauteur maximale autorisée pour une maison est généralement de 7,50 mètres sur beaucoup de quartier cette commune.
Stationnements : Il est courant et souvent exigé dans notre région de prévoir un nombre de places de stationnement par maison ou logement. Le terrain doit donc être suffisamment spacieux pour accueillir non seulement le logement, mais aussi le garage ou les places de stationnement nécessaires. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée pour le stationnement, des solutions alternatives doivent être proposées (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui réduira le prix du terrain. Dans des villes denses et urbaines comme Vence, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var et jusqu’à La Colle-sur-Loup, cette règle est souvent plus stricte que dans d’autres communes comme Carros, Gattières ou La Gaude.
Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Tous les éléments mentionnés ci-dessus orienteront et influenceront les résultats de cette évaluation.
Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Vence.
Lors de l’estimation d’un terrain à Vence, l’agent immobilier prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur.
Les servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi sont considérées, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.
La surface du terrain est un élément clé pour déterminer son prix. Un terrain plus grand aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un point central dans l’estimation.
La constructibilité du terrain est également prise en compte, que ce soit une seule servitude ou plusieurs cumulées. Si le terrain est situé dans un lotissement, le règlement et le cahier des charges du lotissement sont consultés pour évaluer les possibilités de construction.
La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou avec des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
Il est important de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour l’estimation. Trouver des parcelles de dimensions similaires dans le quartier de Vence permet d’avoir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.
La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain.
Cela est souvent observé dans les quartiers de Vence comme ceux de l’Ara ou Vosgelades qui en majorité bénéficient de terrain plutôt plat tandis que sur les hauteurs comme ceux de Mathis supportent des dénivelés ou planches qui impactent les prix.
Un terrain situé plus bas par rapport à la route et aux réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cela est fréquent dans des villes comme Vence, Saint-Paul-de-Vence, La Gaude, Carros et Gattières, situées sur les collines de l’arrière-pays.
L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
La vue est également un facteur important. Une vue sur la mer (comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges) ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Cagnes-sur-Mer, Saint-Paul-de-Vence, Vence ou d’autres villes environnantes est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
La proximité de nuisances visuelles ou sonores, comme une route ou des commerces, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, sur Vence très peu de quartiers en sont impactés mise à part peu être certaines rues du centre ville ou logeant la voie d’accès vers st Jeannet , Cagnes sur mer ou Tourettes sur loup .
Une méthode courante pour estimer un terrain est de comparer deux ventes de terrains en ajustant la différence entre eux. Par exemple, on observe qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée. En utilisant ces comparaisons, on peut ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation du terrain à estimer.
Les terrains à Vence et dans les communes environnantes, tels que St Jeannet, La Gaude, St Paul de Vence et La Colle-sur-Loup, présentent souvent des caractéristiques rocheuses.
Ainsi, un terrain offrant les conditions idéales pour la construction d’une maison suscitera davantage d’intérêt et fera augmenter les prix. En revanche, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance à voir son prix diminuer. Une étude de sol permet d’anticiper ces coûts, et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la commune de Vence est précieuse dans ce domaine.
Différents types de sol peuvent être observés. Certains terrains sont incompressibles et facilement analysables, comme l’argile sèche et le limon. Ces terrains incompressibles offrent généralement une excellente résistance, mais nécessitent un élargissement des fondations. D’autres terrains, tels que le granit, le gré, la roche calcaire et le « Pouding » (un mélange compressé de roches, cailloux et sables), sont également incompressibles mais plus difficiles à analyser. Ces terrains peuvent supporter des charges lourdes, ce qui améliore la stabilité de la construction et peut influencer positivement le prix du terrain. En revanche, les terrains compressibles tels que l’argile compacte humide, les vases et les tourbes sont de moindre qualité. Ils nécessitent des fondations adaptées plus coûteuses, ce qui peut entraîner une diminution du prix du terrain. Dans certains cas, si le sol est trop spongieux, le terrain peut même être considéré comme inconstructible, ce qui entraîne une baisse significative de sa valeur. Les terrains hétérogènes, résultant du mélange de différents matériaux avec une compression aléatoire, peuvent présenter des problèmes tels que des fissures et des crevasses. Une étude géologique du sol est nécessaire pour choisir les matériaux et les techniques de fondation appropriés, ce qui aura également un impact sur le prix du terrain.
Les terrains constitués de remblais peuvent parfois être considérés comme constructibles, mais les services d’urbanisme ont tendance à les éviter. Même si des matériaux denses et durs sont utilisés pour le remblai, il faut généralement attendre au moins vingt ans avant que le terrain ne soit réellement considéré comme constructible.
Un terrain doit être nu, c’est-à-dire sans construction préexistante, pour être considéré comme constructible. Cependant, dans certains cas, la démolition d’un bâtiment existant peut permettre de récupérer le droit à construire et de reconstruire à cet emplacement. Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure aux anciens, surtout s’ils étaient vétustes ou ne respectaient pas les normes en vigueur. Cependant, il convient de prendre en compte les frais de destruction et de préparation du terrain, ce qui peut également influencer le prix du terrain.
L’estimation du prix d’un terrain dépend du marché immobilier local à Vence. L’agent immobilier doit tenir compte de la spécificité du marché immobilier de Vence pour mener son étude. Les prix des terrains peuvent varier considérablement en fonction de la réputation de la commune et de la proximité des commerces et des transports. Il est donc important de trouver des terrains de référence similaires dans le quartier concerné. Idéalement, il faudrait disposer d’un minimum de trois terrains de référence pour obtenir une évaluation plus objective.
En conclusion, l’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en tenant compte des caractéristiques spécifiques du sol, de l’environnement local et du marché immobilier. Une étude de sol et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la commune de Vence sont essentielles pour obtenir une évaluation précise.
Deux méthodes d'une estimation d'un terrain sur Vence
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Méthode d’évaluation d’un terrain à Vence basée sur le marché immobilier réel
L’estimation d’un terrain à Vence tient compte de plusieurs paramètres du marché immobilier réel :
- La valeur des terrains est influencée par la zone géographique. Par exemple, les terrains situés à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var, proches du littoral, sont très recherchés et prisés, ce qui explique des prix élevés.De même, les terrains à Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien que plus éloignés du littoral, bénéficient souvent de vues exceptionnelles, ce qui les rend également demandés et chers. En revanche, les terrains dans des communes plus éloignées telles que Carros, Gattières et Saint-Jeannet sont plus abordables et donc moins chers.
- Il est important de vérifier si le terrain est constructible et quel est le résiduel disponible. Pour cela, il faut s’appuyer sur l’expérience des agents immobiliers, les références des dernières ventes sur Vence, les informations provenant des organismes d’urbanisme, ainsi que les réglementations d’urbanisme en vigueur. Ces éléments permettent d’évaluer si le terrain présente des caractéristiques favorables ou défavorables, telles que des servitudes, des contraintes d’alignement, une orientation influençant le vis-à-vis ou la luminosité, un relief en pente ou plat, la proximité des commodités, des plages ou des axes routiers.
Un exemple concret permet d’illustrer cette méthode :
Prenons le cas d’un terrain de 1000 m2 à évaluer à Vence, offrant la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, avec une exposition plein sud et vue sur les bas de l’ARA et sans vis-à-vis ni servitude.
Pour estimer ce terrain, nous pouvons nous référer à trois terrains similaires :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
Pour calculer le prix à appliquer, nous additionnons les prix des terrains :
200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 €.
Nous additionnons également les surfaces des terrains :
500 m2 + 800 m2 + 1300 m2 = 2600 m2.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de :
660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de :
253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cependant, cette méthode ne tient pas compte de la constructibilité du terrain, ce qui peut avoir un impact significatif sur son prix. Par conséquent, il est recommandé de combiner cette méthode avec la méthode B qui prend en compte les caractéristiques spécifiques du terrain.
B/ Méthode d'estimation basée sur le prix de référence du marché :
Dans cette méthode, nous nous concentrons uniquement sur le prix de référence du marché, en mettant de côté la comparaison par surface (méthode A).
Prenons à nouveau l’exemple d’un terrain de 1000 m2 à évaluer. Nous nous référons à trois terrains avec des caractéristiques similaires :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix des terrains, nous obtenons :
200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 €.
En additionnant les surfaces des terrains, nous obtenons :
500 m2 + 800 m2 + 1300 m2 = 2600 m2.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de :
660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de :
253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cette méthode permet d’obtenir une estimation raisonnable et proche de la réalité.
Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la méthode A, qui considère moins les spécificités de chaque terrain. Ainsi, si les terrains de référence diffèrent considérablement en termes de surface par rapport au terrain à évaluer, cela peut influencer le résultat.
De plus, la constructibilité d’un terrain est un facteur important à prendre en compte. Par exemple, si un terrain de 1000 m2 à Vence ne peut être construit que sur la moitié de sa surface, cela aura un impact à la baisse sur le prix. De même, le nombre de maisons pouvant être construites sur le terrain peut également affecter son prix.
En conclusion, il est préférable de s’appuyer sur la méthode d’évaluation A plus B , qui prendrons en compte à la fois les caractéristiques spécifiques du terrain et les références du marché immobilier réel. Il convient également de noter qu’il est désormais obligatoire de réaliser une étude de sol en G1 lors de la vente de terrains, conformément à la loi Elan de 2020. Pour obtenir une estimation fiable et objective de votre terrain à Vence, n’hésitez pas à contacter Laurent, qui se déplacera pour vous fournir une étude complète comprenant des informations sur la vente potentielle de votre terrain, ainsi que des éléments tels que l’état des risques, les informations du PLU et l’éventuelle plus-value.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de Vence ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à Vence, LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
