Dans le but de vous fournir un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à Saint Paul de Vence, voici une estimation type pour un terrain à bâtir dans cette commune.
Différents éléments tels que la superficie du terrain, sa constructibilité, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spécifiques, contribuent à déterminer sa valeur et influencent sa position sur le marché immobilier.
En règle générale, un terrain ayant la possibilité de supporter la construction de deux maisons jumelées ou individuelles aura une valeur d’environ le double par rapport à un terrain permettant la construction d’une seule villa.
Par conséquent, il est essentiel de définir en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Saint Paul de Vence.
La constructibilité du terrain à Saint Paul de Vence est déterminée par plusieurs aspects, notamment :
- Accessibilité :
Les règles d’urbanisme exigent généralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nécessitera des solutions alternatives (par exemple, une négociation avec les voisins pour empiéter sur leur terrain, des aménagements spécifiques du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit réduire la taille du terrain, ce qui impactera son prix global, soit réduire le prix dû à l’accès non conforme. Dans certaines communes densément peuplées comme Saint Paul de Vence, ce point revêt une importance particulière.
- Viabilisation :
Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire dépend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, assainissement). Il est donc nécessaire de se renseigner sur la possibilité (facilité ou difficulté) de raccordement à ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne favorise pas le raccordement, cela aura un impact sur sa valeur et son prix. En outre, le coût du terrain peut également être influencé par l’obligation de se raccorder au réseau d’assainissement collectif, qui peut parfois être impossible et nécessiter une fosse septique en substitution.
- Type et nature de la construction envisagée :
Dans cet exemple, nous considérons une construction résidentielle. Toutefois, il convient de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Saint Paul de Vence.
- Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées :
Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui déterminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et, par conséquent, sa valeur.
- Constructibilité par rapport aux limites séparatives :
Les zones périphériques d’un terrain sont généralement non constructibles, ce qui réduit la surface exploitée pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concerné, conformément à la réglementation spécifique à Saint Paul de Vence. Certaines dérogations sont possibles, mais elles doivent être évaluées au cas par cas.
- Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un même terrain :
Des règles d’urbanisme spécifiques peuvent s’appliquer à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également avoir un impact sur la valeur. Chaque commune peut avoir des exigences en matière d’urbanisme différentes.
- Hauteur des constructions :
Une hauteur maximale autorisée est généralement imposée, que ce soit pour un toit en pente ou une toiture plate. La hauteur peut parfois être exprimée en mètres ou en nombre d’étages. Par exemple, à Saint Paul de Vence, la hauteur maximale autorisée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
- Stationnement :
Souvent, des exigences en matière de nombre de places de stationnement par maison ou logement sont imposées, en particulier dans notre région. Par conséquent, le terrain doit être suffisamment spacieux pour accueillir à la fois le logement et les espaces de stationnement nécessaires, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée à cette fin, des solutions alternatives doivent être envisagées (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui réduira également le prix du terrain. Dans certaines communes denses et urbaines comme Saint Paul de Vence, ces exigences sont souvent plus strictes que dans d’autres communes.
- Densité :
La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les éléments mentionnés ci-dessus guident et influencent les résultats de cette évaluation.
Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Saint Paul de Vence.
Lors de l’estimation d’un terrain à Saint-Paul-de-Vence, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur. Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.
La surface du terrain reste un élément clé pour déterminer son prix. Un terrain plus grand aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un point central dans notre estimation.
Nous prenons également en compte la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain se trouve dans un lotissement, nous examinons attentivement le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’évaluer les possibilités de construction.
La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou qu’il présente des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
Il est primordial de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour l’estimation.
Nous recherchons des parcelles de dimensions similaires dans le quartier de Saint-Paul-de-Vence afin d’obtenir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.
La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans les hauts de Saint-Paul-de-Vence.
Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans les quartiers des Malvans ou des Serres .
L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
La vue est également un facteur essentiel. Une vue sur la mer, comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges, ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Saint-Paul-de-Vence, Vence ou d’autres villes environnantes, est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
La proximité de nuisances visuelles ou sonores, telles que les activités des remparts ou des voies d’accès principales de St Paul de Vence, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, Saint-Paul-de-Vence est moins concernée par ces nuisances par rapport à d’autres villes telles que Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var.
Dans notre expertise spécialisée pour Saint-Paul-de-Vence, nous utilisons une méthode courante qui consiste à comparer un maximum de ventes de terrains en ajustant la différence entre elles. Par exemple, nous avons observé qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée.
En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Saint-Paul-de-Vence.
Deux méthodes d'exemple pour une estimation d'un terrain à Saint Paul de Vence
Les terrains dans la commune de Saint-Paul-de-Vence, tout comme à Saint-Jeannet, La Gaude, Vence et Carros, sont souvent caractérisés par leur nature rocheuse.
Il est donc logique de supposer qu’un terrain offrant les conditions idéales pour la construction d’une maison attirera davantage d’intérêt et augmentera les prix. En revanche, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance à faire baisser le prix du terrain. Une étude de sol permettra de prévoir ces coûts, et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la commune de Saint-Paul-de-Vence peut fournir une estimation plus précise.
Différents types de sol peuvent être observés. Les terrains incompressibles, tels que l’argile sèche et le limon, offrent généralement une excellente résistance, mais nécessitent des fondations plus larges pour la construction.
- Les terrains incompressibles difficiles à analyser:
comme le granit, le grès, la roche calcaire et le Pouding (un mélange compact de roches, cailloux et sables typique de la région), ont l’avantage de supporter des charges lourdes, améliorant ainsi la stabilité du bâtiment à construire. Cela peut influencer à la hausse le prix du terrain. En revanche, un terrain plus souple aura l’effet inverse et fera baisser le prix.
- Les parcelles de terrain compressibles
telles que l’argile compacte mais humide, les vases et les tourbes, sont de moindre qualité. Elles nécessitent des fondations spécifiques et coûteuses, ce qui augmente les coûts de construction et diminue malheureusement la valeur du terrain. Parfois, si le terrain est trop spongieux, il peut même être considéré comme inconstructible, entraînant une diminution significative de son prix.
- Les terrains hétérogènes sont le résultat d’un mélange aléatoire de différents matériaux avec une compression variable.
Ils peuvent présenter des fissures et des crevasses, ce qui demande une attention particulière qui ne peut être évaluée qu’à travers une étude géologique du sol. Le choix des matériaux et des techniques de fondation sera déterminant et influencera également le prix du terrain.
- Les terrains constitués de remblais suscitent la méfiance des constructeurs.
Bien qu’ils puissent parfois être considérés comme constructibles en fonction de la taille de la maison, les services d’urbanisme préfèrent souvent éviter cette situation. Un terrain remblayé n’est véritablement considéré comme constructible qu’après une vingtaine d’années.
Pour qu’un terrain puisse être considéré comme constructible, il doit être vierge de toute construction existante. Cependant, il existe des exceptions où des terrains déjà occupés peuvent être autorisés à être construits, par exemple en détruisant un bâtiment existant pour récupérer le droit de construire et reconstruire par-dessus (récupération foncière).
Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure à celle des anciens bâtiments, notamment s’ils étaient vétustes ou non conformes aux normes urbanistiques.
L’évaluation du prix d’un terrain dépend toujours du marché immobilier.
L’agent immobilier doit donc effectuer une étude basée sur le marché immobilier actuel. Le marché immobilier local, qui englobe le secteur environnant, est un facteur déterminant.
Les prix des terrains peuvent différer considérablement entre différentes communes, comme Vence ou Carros, et Saint-Paul-de-Vence. Les quartiers au sein d’une même commune peuvent également présenter des différences de prix en fonction de leur proximité des commerces et des transports.
Une fois le marché immobilier local identifié, l’agent immobilier rassemblera les données sur les transactions effectuées pour estimer et calculer la valeur du terrain. Il est recommandé d’utiliser des terrains de référence situés dans la commune de Saint-Paul-de-Vence et ses environs. Idéalement, il est préférable d’avoir au moins trois terrains de référence pour une estimation objective, car un nombre insuffisant de terrains rendrait l’estimation plus subjective.
L’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques du sol, l’environnement local et le marché immobilier spécifique à la commune de Saint-Paul-de-Vence.
Idées de Méthodes d'estimation d'un terrain à St Paul de Vence
Lorsque nous estimons un terrain à Saint Paul de Vence, une ville prisée pour ses biens de qualité, nous prenons en compte plusieurs paramètres liés au marché immobilier réel.
Tout d’abord, nous considérons la valeur des prix influencés par la zone où se trouve le terrain. Par exemple, les terrains proches du littoral dans des zones comme Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var sont très prisés, ce qui explique des prix élevés.
En revanche, des communes plus éloignées comme justement dans notre cas Saint Paul de Vence mais aussi La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien que situées à distance du littoral, bénéficient souvent de vues exceptionnelles, ce qui rend les terrains également demandés et donc plus chers.
Les terrains dans des communes encore plus éloignées telles que Carros, Gattières et Saint-Jeannet sont généralement plus abordables et moins chers.
Ensuite, nous vérifions si le terrain est constructible et si le résiduel disponible permet une construction. Cela nécessite une expertise de la part de l’agent immobilier, ainsi que la consultation des références des dernières ventes, des dernières constructions et des informations fournies par les organismes d’urbanisme.
Enfin, nous prenons en compte les détails réglementaires imposés par l’urbanisme. Les caractéristiques spécifiques du terrain peuvent avoir un impact positif ou négatif sur son prix de vente, tels que la présence de servitudes, d’alignements, une orientation favorable ou défavorable, un terrain en pente ou plat, et sa proximité avec les commodités, les plages ou les axes routiers.
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Prenons un exemple concret :
un terrain à évaluer à Saint Paul de Vence d’une surface de 1000 m2, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition sud sans vis-à-vis, et aucune servitude.
Pour estimer ce terrain, nous le comparons à trois autres terrains de référence :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 300 000 €.
- Une parcelle de 1000 m2 d’une valeur de 350 000 €.
- Une parcelle de 1500 m2 d’une valeur de 400 000 €.
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 1050 000 €.
En prenant en compte le nombre de terrains analysé nous allons nous basé sur la référence de 3.
En divisant le prix total des terrains par le nombres de terrains à prendre en compte , nous obtenons un prix moyen de 350000€.
Ensuite, nous prenons en compte la constructibilité du terrain. Dans cet exemple, supposons que tous les terrains soient similaires et constructibles, ce qui signifie que le prix du terrain calculé précédemment ne change pas et reste à 350000€.
Enfin, nous découvrons que le terrain à évaluer est grevé d’une servitude de passage sur une partie de sa surface. En fonction de la position et de la taille de cette servitude, nous diminuons le prix du terrain de 5 %, soit une estimation finale de 332500€ en utilisant la méthode d’estimation basée sur le marché immobilier réel.
Quelle que soit la méthode d’estimation que nous appliquons, nous la réalisons avec attention et vous fournissons une étude détaillée expliquant tous les points importants.
B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :
Dans cette méthode, appelée méthode B, nous nous référons au prix du marché pour estimer un terrain. Pour illustrer cette méthode, prenons l’exemple suivant :
Un terrain à estimer d’une surface de 1000 m2.
Nous comparons ce terrain à trois autres terrains de référence :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €. En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface totale de 2600 m2.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale des terrains, nous obtenons un prix moyen de 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de 253 846 €.
Cette méthode, bien qu’elle ne prenne pas en compte la méthode A de comparaison par surface, permet d’obtenir un prix raisonnable et proche de la réalité. Cependant, il est important de noter que cette méthode a ses limites. Si les terrains de référence diffèrent considérablement du terrain à évaluer en termes de taille, cela peut fausser le résultat. De plus, la constructibilité du terrain n’est pas prise en compte dans cette méthode. Par exemple, si le terrain à évaluer ne peut supporter une autorisation de construction que sur la moitié de sa surface, cela aura un impact à la baisse sur le prix.
De même, si le terrain ne permet la construction que d’une ou plusieurs maisons, le prix sera différent par rapport à d’autres projets possibles.
Il est donc préférable de s’appuyer sur la méthode d’estimation A en complement de la B , qui prendront en compte ces différents aspects.
Remarque : Depuis 2020, lors d’une vente de terrains, il est obligatoire de réaliser une étude de sol en G1. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain ainsi que les méthodes et procédés de fondation de la construction, conformément à la loi Elan.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations ou être accompagné pour la vente de votre terrain, y compris une étude complète comprenant l’état des risques, les informations du PLU, la plus-value éventuelle, et d’autres éléments, n’hésitez pas à contacter Laurent, qui se fera un plaisir de vous proposer une estimation fiable et objective de votre terrain.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de St Paul de Vence ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à St Paul de Vence , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
