Dans le cadre d’une évaluation du prix d’un terrain à Saint-Laurent-du-Var, voici un exemple d’estimation typique pour un terrain constructible dans cette commune.
Différents aspects tels que la surface, la constructibilité, l’emplacement, l’environnement, l’exposition, ainsi que d’autres points spécifiques au terrain, déterminent sa valeur et influencent sa position sur le marché immobilier.
En général, un terrain permettant la construction de deux maisons jumelées ou de maisons individuelles aura une valeur double par rapport à un terrain permettant la construction d’une seule villa.
Il est donc primordial de se concentrer sur la détermination des possibilités et des conditions de construction, en prenant en compte les lois réglementaires des services d’urbanisme pertinents de St Laurent du Var (commune, voirie, département, etc.) applicables au terrain et à la parcelle concernée .
Les règles d’urbanisme de Saint-Laurent-du-Var influent sur la constructibilité potentielle du terrain en fonction des éléments suivants :
Accessibilité : Les règles d’urbanisme de St Laurent du var exigent généralement une accessibilité minimale en termes de largeur. Ainsi, si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il peut devenir inaccessible ou nécessiter des solutions alternatives, telles que des arrangements avec les voisins pour agrandir le terrain ou des aménagements spécifiques. Il faudra alors soit réduire la taille du terrain, ce qui affectera le prix global, soit réduire le prix à payer pour obtenir un accès conforme. Ce point est d’autant plus crucial dans des villes densément peuplées comme Saint-Laurent-du-Var.
Viabilisation : Il est essentiel de rappeler que l’obtention d’un permis de construire est soumise à des règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, évacuation des eaux usées). L’agent immobilier doit donc se renseigner sur la possibilité et la facilité de raccordement à ces infrastructures indispensables. La facilité de raccordement dépendra des caractéristiques du terrain, telles que les diamètres, les profondeurs, les puissances, etc. Si le terrain ne facilite pas le raccordement, cela impactera la valeur et le prix du terrain. De plus, le coût du terrain peut également être influencé par l’obligation de se raccorder au réseau d’assainissement collectif, qui peut parfois être impossible et nécessiter une solution alternative comme une fosse septique.
Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous prenons en compte une construction résidentielle. Cependant, il est important de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Saint-Laurent-du-Var, notamment en favorisant des logements provençaux.
Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme régissant l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et donc sa valeur.
Constructibilité par rapport aux limites séparatives : En règle générale, les zones périphériques d’un terrain ne sont pas constructibles, ce qui réduit la surface disponible pour la construction. Chaque commune peut avoir des règles différentes, il est donc impératif qu’un terrain potentiellement constructible sur sa totalité respecte cette distance minimale avec les terrains voisins. Des dérogations sont parfois possibles, mais elles doivent être examinées au cas par cas.
Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Sur St Laurent du var ,les règles peuvent exister quant à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain. Chaque commune peut avoir des règles d’urbanisme radicalement différentes à cet égard.
Hauteur des constructions : Une hauteur maximale est généralement imposée pour les maisons, que ce soit en termes de pente du toit ou de toit plat. À Saint-Laurent-du-Var, par exemple, la hauteur maximale autorisée pour une maison est en majorité de 7,50 mètres.
Stationnements : Il est courant, surtout dans notre région, que des exigences en matière de places de stationnement par maison ou logement soient imposées. Le terrain doit être en mesure d’accueillir non seulement le logement lui-même, mais aussi le garage ou les emplacements de stationnement requis. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée pour le stationnement, des solutions alternatives doivent être envisagées (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui réduira le prix du terrain. Dans des villes denses et urbaines comme Saint-Laurent-du-Var, Villeneuve-Loubet, Cagnes-sur-Mer ou Vence, ces règles sont souvent plus strictes que dans d’autres communes telles que Carros, Gattières ou La Gaude.
Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Tous les éléments mentionnés ci-dessus orientent et influencent les résultats de cette évaluation.
Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Saint-Laurent-du-Var.
Lors de l’estimation d’un terrain à Saint-Laurent-du-Var, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte plusieurs facteurs clés pour évaluer sa valeur. Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent avoir un impact automatique sur la valeur du terrain.
La surface du terrain est un élément déterminant dans la fixation du prix. Un terrain plus grand aura généralement un coût plus élevé, et le rapport entre le prix et la surface est un aspect essentiel de notre estimation.
Nous prenons également en considération la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain se situe dans un lotissement, nous examinons attentivement le règlement et le cahier des charges associés afin de déterminer les possibilités de construction.
La forme du terrain, qu’il soit allongé et étroit ou doté de caractéristiques originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, justifiant ainsi une négociation ou un prix inférieur.
Il est essentiel de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour une estimation précise. Nous nous efforçons de trouver des parcelles présentant des dimensions similaires dans le quartier de Saint-Laurent-du-Var, afin d’obtenir une évaluation plus précise, plutôt que de se fier uniquement à un rapport entre la surface et le prix.
La présence d’une légère pente sur le terrain peut être un atout valorisant, tandis qu’une pente plus prononcée peut entraîner des coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans les quartiers de Saint-Laurent-du-Var surtout sur ses collines.
Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut avoir une incidence sur le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans les hauteurs de St Laurent du var.
L’orientation du terrain joue un rôle significatif dans sa valorisation. Une orientation sud-ouest, offrant une vue vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes, par exemple, est particulièrement recherchée et peut avoir une incidence positive sur le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira la valeur de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
La vue est également un critère important. Une vue sur la mer, telle que le Cap d’Antibes ou la baie des Anges, ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Cagnes-sur-Mer, Vence, Saint-Paul-de-Vence ou d’autres villes environnantes, est très prisée. À l’inverse, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une diminution de la valeur.
La proximité de nuisances visuelles ou sonores, telles qu’une autoroute ou une voie ferrée, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, les villes de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var sont peu concernées par ces nuisances.
Dans notre méthode d’estimation, nous utilisons fréquemment une approche comparative en ajustant la différence entre deux ventes de terrains. Par exemple, nous avons observé qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée. En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Saint-Laurent-du-Var.
Deux méthodes d'une estimation d'un terrain sur St Laurent du var
Les terrains à Saint-Laurent-du-Var et dans les communes environnantes, telles que Saint-Jeannet, La Gaude, Vence et Saint-Paul-de-Vence, présentent souvent des caractéristiques rocheuses. Ainsi, un terrain offrant les conditions idéales pour la construction d’une maison suscitera davantage d’intérêt et fera augmenter les prix. En revanche, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance à voir son prix diminuer. Une étude de sol spécifique à la commune de Saint-Laurent-du-Var permet d’anticiper ces coûts, et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans cette zone est précieuse dans ce domaine.
Différents types de sol peuvent être observés. Certains terrains sont incompressibles et facilement analysables, comme l’argile sèche et le limon. Ces terrains incompressibles offrent généralement une excellente résistance, mais nécessitent un élargissement des fondations. D’autres terrains, tels que le granit, le gré, la roche calcaire et le « Pouding » (un mélange compressé de roches, cailloux et sables), sont également incompressibles mais plus difficiles à analyser. Ces terrains peuvent supporter des charges lourdes, ce qui améliore la stabilité de la construction et peut influencer positivement le prix du terrain. En revanche, les terrains compressibles tels que l’argile compacte humide, les vases et les tourbes sont de moindre qualité. Ils nécessitent des fondations adaptées plus coûteuses, ce qui peut entraîner une diminution du prix du terrain. Dans certains cas, si le sol est trop spongieux, le terrain peut même être considéré comme inconstructible, ce qui entraîne une baisse significative de sa valeur. Les terrains hétérogènes, résultant du mélange de différents matériaux avec une compression aléatoire, peuvent présenter des problèmes tels que des fissures et des crevasses. Une étude géologique du sol spécifique à Saint-Laurent-du-Var est nécessaire pour choisir les matériaux et les techniques de fondation appropriés, ce qui aura également un impact sur le prix du terrain.
Les terrains constitués de remblais peuvent parfois être considérés comme constructibles, mais les services d’urbanisme ont tendance à les éviter. Même si des matériaux denses et durs sont utilisés pour le remblai, il faut généralement attendre au moins vingt ans avant que le terrain ne soit réellement considéré comme constructible.
Un terrain doit être nu, c’est-à-dire sans construction préexistante, pour être considéré comme constructible. Cependant, dans certains cas, la démolition d’un bâtiment existant à Saint-Laurent-du-Var peut permettre de récupérer le droit à construire et de reconstruire à cet emplacement. Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure aux anciens, surtout s’ils étaient vétustes ou ne respectaient pas les normes en vigueur. Cependant, il convient de prendre en compte les frais de destruction et de préparation du terrain, ce qui peut également influencer le prix du terrain.
L’estimation du prix d’un terrain à Saint-Laurent-du-Var dépend du marché immobilier local. Un agent immobilier doit se référer au marché immobilier actuel pour mener son étude. Chaque quartier a son propre marché immobilier, ce qui peut entraîner des différences de prix significatives, même entre des terrains similaires dans des communes voisines comme Vence ou Carros. La proximité des commerces et des transports joue également un rôle dans la détermination du prix du terrain.
Pour obtenir une évaluation précise, il est recommandé de trouver des terrains de référence situés au plus près du quartier concerné à Saint-Laurent-du-Var. Idéalement, un minimum de trois terrains de référence devrait être utilisé pour une estimation plus objective. L’évaluation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques spécifiques du sol, l’environnement local et le marché immobilier.
Nous allons étudier 2 méthodes différentes qui peuvent être utilisés autant sur la commune de La Gaude que les villes alentours:
Méthodes d’évaluation d’un terrain à La Gaude
Methodes d'estimation d'un terrain en application
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Lorsqu’il s’agit d’estimer un terrain à Saint Laurent du Var, il est essentiel de prendre en compte les paramètres spécifiques du marché immobilier dans cette région.
Tout d’abord, il faut tenir compte de la valeur des terrains en fonction de leur localisation. Les zones proches du littoral, comme les Vespins à Saint Laurent du Var, sont très prisées, ce qui se reflète dans les prix élevés des terrains. Les quartiers un peu plus éloignées du littoral, telles que les plateaux fleuris peuvent également avoir des prix élevés en raison de vues exceptionnelles ou d’autres caractéristiques attrayantes. En revanche, les terrains situés plus loin, comme les Rascas, sont plus abordables.
Ensuite, il est important de vérifier si le terrain est constructible et quel est le potentiel résiduel de construction. Cela nécessite l’expérience d’un agent immobilier, l’examen des ventes récentes, des constructions récentes et des informations provenant des organismes d’urbanisme. Les réglementations d’urbanisme doivent également être prises en compte pour s’assurer que le terrain respecte toutes les exigences.
Enfin, les détails tels que les servitudes, les contraintes d’alignement, l’orientation, la topographie et la proximité des commodités peuvent également influencer le prix d’un terrain. Chaque caractéristique peut avoir un impact positif ou négatif sur la valeur estimée du terrain.
Prenons un exemple concret : un terrain de 1000 m2 à Saint Laurent du Var, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition sud et aucune servitude.
Pour estimer ce terrain, nous nous référons à trois terrains similaires :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix des terrains, nous obtenons : 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 €.
En additionnant les surfaces des terrains, nous obtenons : 500 m2 + 800 m2 + 1300 m2 = 2600 m2.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de : 660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cette méthode d’estimation basée sur le marché immobilier réel fournit une estimation raisonnable et proche de la réalité. Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la méthode de comparaison par surface (méthode B). Il est donc préférable de s’appuyer sur la méthode A pour obtenir une estimation plus précise.
B/ Méthode d'estimation de comparaison basée sur le référence au marché :
Dans cette méthode, nous nous référons aux prix des terrains similaires pour estimer la valeur d’un terrain à Saint Laurent du Var, sans prendre en compte la comparaison par surface (méthode A).
Prenons l’exemple d’un terrain de 1000 m2 à évaluer. Nous utilisons trois terrains similaires comme référence :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix des terrains, nous obtenons : 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 €.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de : 660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cette méthode, bien qu’elle ne prenne pas en compte la méthode A, peut fournir une estimation raisonnable et proche de la réalité. Cependant, il convient de noter que cette méthode a ses limites lorsque les terrains de référence diffèrent considérablement en termes de surface ou d’autres caractéristiques. De plus, la constructibilité du terrain n’est pas prise en compte dans cette méthode, ce qui peut également influencer le prix.
Il est donc recommandé de s’appuyer sur la méthode d’estimation A, qui prend en compte à la fois la comparaison par surface et d’autres facteurs spécifiques au terrain à évaluer.
Veuillez noter que depuis 2020, lors de la vente d’un terrain, il est obligatoire de réaliser une étude de sol de type G1. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain et de déterminer les méthodes et procédés de fondation de la construction, conformément à la loi Elan. Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur l’estimation de votre terrain ou être accompagné pour sa vente, n’hésitez pas à contacter Laurent, qui se fera un plaisir de réaliser une estimation fiable et objective de votre terrain, en fournissant également un dossier complet comprenant des informations sur le PLU, l’état des risques, les éventuelles plus-values, etc.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de Saint Laurent du var ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à St Laurent du Var, LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
