Dans le cadre d’une évaluation du prix d’un terrain à Saint-Jeannet, voici un exemple d’estimation typique pour un terrain constructible dans cette commune.
Différents éléments tels que la superficie, la constructibilité, l’emplacement, l’environnement, l’exposition, ainsi que d’autres critères spécifiques au terrain, déterminent sa valeur et influencent sa position sur le marché immobilier.
En général, un terrain permettant la construction de deux maisons jumelées ou de maisons individuelles aura une valeur double par rapport à un terrain permettant la construction d’une seule villa.
Il est donc primordial de se concentrer sur la détermination des possibilités et des conditions de construction, en prenant en compte les lois réglementaires des services d’urbanisme pertinents (commune, voirie, département, etc.) applicables au terrain et à la parcelle concernée à Saint-Jeannet.
Les règles d’urbanisme de Saint-Jeannet influent sur la constructibilité potentielle du terrain en fonction des éléments suivants :
- Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une accessibilité minimale en termes de largeur. Ainsi, si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il peut devenir inaccessible ou nécessiter des solutions alternatives, telles que des arrangements avec les voisins pour agrandir le terrain ou des aménagements spécifiques. Il faudra alors soit réduire la taille du terrain, ce qui affectera le prix global, soit réduire le prix à payer pour obtenir un accès conforme.
- Viabilisation : Il est essentiel de rappeler que l’obtention d’un permis de construire est soumise à des règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, évacuation des eaux usées). L’agent immobilier doit donc se renseigner sur la possibilité et la facilité de raccordement à ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne facilite pas le raccordement, cela impactera la valeur et le prix du terrain.
- Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous prenons en compte une construction résidentielle. Cependant, il est important de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Saint-Jeannet.
- Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme régissant l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et donc sa valeur.
Constructibilité par rapport aux limites séparatives : Les zones périphériques d’un terrain ne sont généralement pas constructibles, ce qui réduit la surface disponible pour la construction. Des dérogations sont parfois possibles, mais elles doivent être examinées au cas par cas.
Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Des règles peuvent exister quant à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain.
- Hauteur des constructions : Une hauteur maximale est généralement imposée pour les maisons, que ce soit en termes de pente du toit ou de toit plat.
Stationnements : Des exigences en matière de places de stationnement par maison ou logement peuvent être imposées. Le terrain doit être en mesure d’accueillir à la fois le logement lui-même et les espaces de stationnement requis. Des solutions alternatives peuvent être envisagées en cas d’impossibilité d’utiliser une partie du terrain pour le stationnement, mais cela réduira le prix du terrain.
- Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Tous les éléments mentionnés ci-dessus orientent et influencent les résultats de cette évaluation.
Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Saint-Jeannet.
Lors de l’estimation d’un terrain à Saint-Jeannet, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur. Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.
La surface du terrain est un élément clé dans la détermination de son prix. Un terrain de plus grande taille aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un aspect central de notre estimation.
Nous prenons également en considération la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain est situé dans un lotissement, nous consultons le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’évaluer les possibilités de construction.
La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou qu’il présente des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
Il est important de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour une estimation précise. Nous nous efforçons de trouver des parcelles de dimensions similaires dans les quartiers de Saint-Jeannet afin d’obtenir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.
La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans les quartiers de Saint-Jeannet telles que ceux entourant le village ou qui sont situées sur des collines.
Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans des villes comme Saint-Jeannet, Vence, Saint-Paul-de-Vence, La Gaude, Carros et Gattières, qui sont situées sur les collines de l’arrière-pays.
L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
La vue est également un facteur important. Une vue sur la mer, comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges, ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays ,sur les Baous ou le col de Vence , est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
La proximité de nuisances visuelles ou sonores, comme une autoroute ou une voie ferrée, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, la commune de Saint-Jeannet est peu concernée par ces nuisances, contrairement à d’autres villes telles que Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var.
Dans notre méthode d’estimation, nous utilisons une approche courante qui consiste à comparer des ventes de terrains en ajustant la différence entre elles. Par exemple, nous avons observé qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée. En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Saint-Jeannet.
Deux méthodes d'une estimation d'un terrain sur St Jeannet
Les terrains à St Jeannet, La Gaude, Vence et St Paul de Vence sont souvent de nature rocheuse, ce qui influence leur valeur sur le marché immobilier. Un terrain adapté à la construction d’une maison suscite plus d’intérêt et fait augmenter les prix, tandis qu’un terrain nécessitant un terrassement plus complexe peut faire baisser le prix. Une étude de sol est essentielle pour anticiper les coûts. L’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la région est précieuse pour une évaluation précise.
Différents types de sol peuvent être observés. Certains terrains incompressibles, comme l’argile sèche et le limon, offrent une excellente résistance mais nécessitent un élargissement des fondations. D’autres terrains, tels que le granit, le gré, la roche calcaire et le « Pouding » (un mélange de roches, cailloux et sables), acceptent de lourdes charges et peuvent influencer positivement le prix du terrain. En revanche, les terrains compressibles, comme l’argile compacte humide, les vases et les tourbes, nécessitent des fondations coûteuses et diminuent la valeur du terrain. Certains terrains hétérogènes peuvent présenter des problèmes tels que des fissures et des crevasses, nécessitant une étude géologique du sol. Les terrains constitués de remblais sont généralement évités par les services d’urbanisme.
Un terrain doit être nu pour être considéré comme constructible, mais dans certains cas, la destruction d’un bâtiment existant permet de reconstruire et peut augmenter la valeur du terrain. L’évaluation du prix d’un terrain dépend du marché immobilier local, et chaque quartier a son propre marché. La proximité des commerces et des transports influence également le prix du terrain.
Pour une estimation précise, il est recommandé de trouver des terrains de référence dans votre quartier concerné à St Jeannet.
Au moins trois terrains de référence devraient être utilisés pour une évaluation objective. L’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques du sol, l’environnement local et le marché immobilier.
Nous allons étudier 2 méthodes différentes qui peuvent être utilisés autant sur la commune de La Gaude que les villes alentours:
Méthodes d’évaluation d’un terrain à La Gaude
Méthodes d'estimation d'un terrain à Saint Jeannet, dans le Moyen Pays de la Côte d'Azur
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Pour estimer un terrain à Saint Jeannet, il est essentiel de prendre en compte les paramètres spécifiques du marché immobilier dans la région.
Tout d’abord, la valeur des terrains est influencée par la zone géographique. Les communes de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var, étant proches du littoral, sont très prisées, ce qui se reflète par des prix de terrain élevés.
En revanche, les communes plus éloignées comme Saint Paul de Vence, La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien que situées à une distance du littoral, bénéficient souvent de vues exceptionnelles, ce qui rend les terrains également demandés et plus chers à l’achat.
Les communes plus reculées comme Carros, Gattières et Saint Jeannet offrent des terrains plus abordables et donc moins chers.
Ensuite, il est important de vérifier si le terrain est constructible et quel est le résiduel disponible. Cette étape nécessite l’expérience d’un agent immobilier, les références des dernières ventes et constructions, ainsi que les informations fournies par les organismes d’urbanisme.
Enfin, il est crucial de prendre en compte tous les détails imposés par les réglementations d’urbanisme. Les caractéristiques spécifiques d’un terrain, telles que les servitudes, les contraintes d’alignement, l’orientation, le relief, la proximité des commodités, des plages ou des axes routiers, peuvent avoir un impact sur son prix de vente.
Prenons un exemple concret :
Supposons que nous estimons un terrain de 1000 m2 à Saint Paul de Vence, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition sud sans vis-à-vis et sans servitude.
Pour estimer ce terrain, nous comparons avec trois terrains similaires :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix des terrains, nous obtenons : 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (prix global des terrains).
En additionnant les surfaces des terrains, nous obtenons : 500 m2 + 800 m2 + 1300 m2 = 2600 m2 (surface globale des terrains).
En divisant le prix global des terrains par la surface globale des terrains, nous obtenons le prix moyen par m2 : 660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Ensuite, nous prenons en compte la constructibilité du terrain. Dans cet exemple, supposons que tous les terrains soient constructibles, donc le prix du terrain calculé précédemment reste à 253 840 €.
Enfin, nous découvrons que le terrain à évaluer est grevé d’une servitude de passage sur une partie. En raison de la position et de la taille de la servitude, nous réduisons le prix du terrain de 5% : 253 840 € – 5% = 241 163,7 €.
Le prix estimé du terrain, en utilisant la méthode basée sur le marché immobilier réel, est donc de 241 163,7 €.
Quoi qu’il en soit, nous effectuons toujours nos estimations avec soin et vous fournissons une étude détaillée expliquant tous les aspects de l’estimation.
B/ Méthode avec estimation de comparaison basée sur les références de marché :
Dans cette méthode, nous ne considérons pas la comparaison par surface (méthode A), mais nous nous basons uniquement sur les prix de marché.
Prenons le même exemple :
Supposons un terrain de 1000 m2 à estimer.
Nous comparons avec trois terrains similaires :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.
En additionnant les prix des terrains, nous obtenons : 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (prix global des terrains).
Nous partons sur le fait que nous nous basons sur 3 terrains dont celui à étudier et dan la moyenne surface des 3.
En divisant le prix global des terrains par le nombre des terrains, nous obtenons le prix envisagé: 660 000 € / 3 = 220000
Cette méthode nous permet d’obtenir une estimation approximative mais quand même proche de la réalité. Cependant, elle ne prend pas en compte la méthode A, qui permet de comparer les terrains en fonction de leur surface et spécificité .
Il est important de noter que la constructibilité du terrain n’est pas prise en compte dans cette méthode. La possibilité de construction et les différentes contraintes peuvent avoir un impact significatif sur le prix du terrain.
En conclusion, il est préférable de s’appuyer sur la méthode d’évaluation A qui prend en compte à la fois la comparaison par surface et les paramètres spécifiques du terrain.
Veuillez noter que depuis 2020, lors de la vente de terrains, il est obligatoire de réaliser une étude de sol en G1 conformément à la Loi Elan. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain et les fondations nécessaires à la construction.
Si vous souhaitez en savoir plus ou être accompagné pour la vente de votre terrain, n’hésitez pas à contacter Laurent. Il se fera un plaisir de se déplacer pour vous fournir une estimation fiable et objective de votre terrain, ainsi que toutes les informations nécessaires sur les possibilités de vente, y compris un dossier complet comprenant l’état des risques, les informations du Plan Local d’Urbanisme (PLU), l’éventuelle plus-value, et bien d’autres éléments.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de Saint Jeannet ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à St Jeannet , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
