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Terrain Roquefort les Pins

face au centre village ,et du coté du nouveau pole santé de roquefort les pins

🖊️ Dans le but de vous fournir un exemple d’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Roquefort-les-Pins, voici une estimation type pour un terrain Ă  bâtir dans cette commune.

âś… DiffĂ©rents Ă©lĂ©ments tels que la superficie du terrain, sa constructibilitĂ©, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spĂ©cifiques, contribuent Ă  dĂ©terminer sa valeur et influencent sa position sur le marchĂ© immobilier.

En règle gĂ©nĂ©rale, un terrain qui permet la construction de deux maisons jumelĂ©es ou individuelles aura une valeur d’environ le double par rapport Ă  un terrain permettant la construction d’une seule villa.

🔍 Par conséquent, il est essentiel de défini  en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Roquefort-les-Pins.

🔍  La constructibilité du terrain à Roquefort-les-Pins est déterminée par plusieurs aspects, notamment 🔍 :

  • AccessibilitĂ© : Les règles d’urbanisme exigent gĂ©nĂ©ralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne rĂ©pond pas Ă  cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nĂ©cessitera des solutions alternatives (par exemple, une nĂ©gociation avec les voisins pour empiĂ©ter sur leur terrain, des amĂ©nagements spĂ©cifiques du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit rĂ©duire la taille du terrain, ce qui impactera son prix global, soit rĂ©duire le prix dĂ» Ă  l’accès non conforme. Dans certaines communes peu denses comme Roquefort-les-Pins, ce point revĂŞt une importance particulière.
  • Viabilisation : Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire dĂ©pend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux rĂ©seaux de communication (tĂ©lĂ©communications, Ă©lectricitĂ©, gaz, eau potable, assainissement). Il est donc nĂ©cessaire de se renseigner sur la possibilitĂ© (facilitĂ© ou difficultĂ©) de raccordement Ă  ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne favorise pas le raccordement, cela aura un impact sur sa valeur et son prix. En outre, le coĂ»t du terrain peut Ă©galement ĂŞtre influencĂ© par l’obligation de se raccorder au rĂ©seau d’assainissement collectif, qui peut parfois ĂŞtre impossible et nĂ©cessiter une fosse septique en substitution surtout dans certain secteurs Ă©loignĂ© de Roquefort les Pins.
  • Type et nature de la construction envisagĂ©e : Dans cet exemple, nous considĂ©rons une construction rĂ©sidentielle. Toutefois, il convient de noter que la rĂ©glementation peut imposer des types de constructions spĂ©cifiques Ă  Roquefort-les-Pins.
  • Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privĂ©es : GĂ©nĂ©ralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui dĂ©terminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut rĂ©duire la constructibilitĂ© du terrain et, par consĂ©quent, sa valeur.
  • ConstructibilitĂ© par rapport aux limites sĂ©paratives : Les zones pĂ©riphĂ©riques d’un terrain sont gĂ©nĂ©ralement non constructibles, ce qui rĂ©duit la surface exploitĂ©e pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concernĂ©. Des dĂ©rogations sont possibles, mais elles doivent ĂŞtre examinĂ©es au cas par cas.
  • Contraintes liĂ©es Ă  la construction de plusieurs maisons sur un mĂŞme terrain : Des règles d’urbanisme peuvent Ă©galement s’appliquer Ă  l’implantation de constructions multiples sur un mĂŞme terrain, ce qui peut avoir un impact sur la valeur. Chaque commune peut avoir ses propres règles d’urbanisme.
  • Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme fixent gĂ©nĂ©ralement une hauteur maximale autorisĂ©e pour les toitures en pente ou plates. Les hauteurs peuvent parfois ĂŞtre exprimĂ©es en mètres ou en nombre d’Ă©tages. Par exemple, Ă  Roquefort-les-Pins, la hauteur maximale autorisĂ©e pour une maison est gĂ©nĂ©ralement de 7,50 mètres.
  • Stationnement : Il est courant, surtout dans notre rĂ©gion, que des exigences en matière de places de stationnement par logement soient imposĂ©es. Ainsi, le terrain doit ĂŞtre suffisamment spacieux pour accueillir non seulement le logement, mais aussi les espaces de stationnement requis, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas ĂŞtre utilisĂ©e Ă  cet effet, des solutions alternatives doivent ĂŞtre envisagĂ©es (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui rĂ©duira Ă©galement le prix du terrain. Dans certaines communes denses et urbaines comme Roquefort-les-Pins, ces exigences sont souvent plus strictes que dans d’autres communes.
  • DensitĂ© : La densitĂ© de construction dĂ©pend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les Ă©lĂ©ments mentionnĂ©s ci-dessus guident et influencent les rĂ©sultats de cette Ă©valuation.

👉 Tous ces facteurs doivent ĂŞtre pris en compte lors de l’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Roquefort-les-Pins.

Lors de l’estimation d’un terrain Ă  Roquefort-les-Pins, notre expertise spĂ©cifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour Ă©valuer sa valeur. Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de trĂ©fonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement rĂ©duire la valeur du terrain.

👉 La surface du terrain reste un élément clé pour déterminer son prix. Un terrain plus grand aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un point central dans notre estimation.

👉 Nous prenons Ă©galement en compte la constructibilitĂ© du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulĂ©es. Si le terrain se trouve dans un lotissement, nous examinons attentivement le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’Ă©valuer les possibilitĂ©s de construction.

👉  La forme du terrain, qu’il soit long et Ă©troit ou qu’il prĂ©sente des formes originales, peut influencer la mĂ©thode et le coĂ»t de construction, ce qui peut justifier une nĂ©gociation ou un prix infĂ©rieur.

Il est primordial de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour l’estimation. Nous recherchons des parcelles de dimensions similaires dans le quartier de Roquefort-les-Pins afin d’obtenir une estimation plus prĂ©cise, plutĂ´t que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.

👉 La prĂ©sence d’une lĂ©gère pente sur le terrain peut entraĂ®ner une plus-value, tandis qu’une pente prononcĂ©e peut augmenter les coĂ»ts supplĂ©mentaires liĂ©s aux fondations et Ă  l’amĂ©nagement du terrain. Cette caractĂ©ristique est souvent observĂ©e dans des communes comme Roquefort-les-Pins, Vence, Saint-Paul-de-Vence, La Gaude et Carros, qui sont situĂ©es sur des collines.

👉 Un terrain situĂ© en contrebas de la route et des rĂ©seaux d’Ă©gouts entraĂ®nera des coĂ»ts de viabilisation plus Ă©levĂ©s, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est frĂ©quente dans les quartiers bas de Roquefort-les-Pins .

👉 L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchĂ©e et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord rĂ©duira le prix de la parcelle en raison d’une luminositĂ© moindre et d’une consommation d’Ă©nergie plus Ă©levĂ©e.

👉 La vue est Ă©galement un facteur essentiel. Une vue sur la mer, comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges, ou une vue dĂ©gagĂ©e sur les collines de l’arrière-pays de  Saint-Paul-de-Vence, Vence , Tournettes sur Loup ou d’autres villes environnantes, est très prisĂ©e. En revanche, une vue obstruĂ©e par un immeuble ou une colline entraĂ®nera une moins-value.

👉 La proximitĂ© de nuisances visuelles ou sonores, telles qu’une route ou d’un Camping, aura Ă©galement un impact nĂ©gatif sur le prix du terrain. Heureusement, Roquefort-les-Pins, contrairement Ă  des villes comme Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var, est peu concernĂ©e par ces nuisances.

🔍 Dans notre pratique d’estimation de terrains Ă  Roquefort-les-Pins, nous utilisons une mĂ©thode courante qui consiste Ă  comparer un grand nombre de ventes de terrains en ajustant la diffĂ©rence entre elles. Par exemple, nous avons observĂ© qu’un terrain orientĂ© nord coĂ»te 45% moins cher que le mĂŞme terrain avec une exposition radicalement opposĂ©e. En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix Ă  la hausse ou Ă  la baisse en fonction de l’orientation spĂ©cifique du terrain Ă  estimer Ă  Roquefort-les-Pins.

Deux méthodes d'exemples pour une estimation d'un terrain à Roquefort les Pins

Dans le but de vous fournir un exemple d’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Roquefort-les-Pins, voici une estimation type pour un terrain Ă  bâtir dans cette commune.

DiffĂ©rents Ă©lĂ©ments tels que la superficie du terrain, sa constructibilitĂ©, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spĂ©cifiques, contribuent Ă  dĂ©terminer sa valeur et influencent sa position sur le marchĂ© immobilier.

En règle gĂ©nĂ©rale, un terrain qui permet la construction de deux maisons jumelĂ©es ou individuelles aura une valeur d’environ le double par rapport Ă  un terrain permettant la construction d’une seule villa.

➡️ Par conséquent, il est essentiel de définir en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Roquefort-les-Pins.

La constructibilité du terrain à Roquefort-les-Pins est déterminée par plusieurs aspects, notamment :

  • AccessibilitĂ© : Les règles d’urbanisme exigent gĂ©nĂ©ralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne rĂ©pond pas Ă  cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nĂ©cessitera des solutions alternatives (par exemple, une nĂ©gociation avec les voisins pour empiĂ©ter sur leur terrain, des amĂ©nagements spĂ©cifiques du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit rĂ©duire la taille du terrain, ce qui impactera son prix global, soit rĂ©duire le prix dĂ» Ă  l’accès non conforme. Dans certaines communes denses comme Roquefort-les-Pins, ce point revĂŞt une importance particulière.
  • Viabilisation : Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire dĂ©pend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux rĂ©seaux de communication (tĂ©lĂ©communications, Ă©lectricitĂ©, gaz, eau potable, assainissement). Il est donc nĂ©cessaire de se renseigner sur la possibilitĂ© (facilitĂ© ou difficultĂ©) de raccordement Ă  ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne favorise pas le raccordement, cela aura un impact sur sa valeur et son prix. En outre, le coĂ»t du terrain peut Ă©galement ĂŞtre influencĂ© par l’obligation de se raccorder au rĂ©seau d’assainissement collectif, qui peut parfois ĂŞtre impossible et nĂ©cessiter une fosse septique en substitution.
  • Type et nature de la construction envisagĂ©e : Dans cet exemple, nous considĂ©rons une construction rĂ©sidentielle. Toutefois, il convient de noter que la rĂ©glementation peut imposer des types de constructions spĂ©cifiques Ă  Roquefort-les-Pins.
  • Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privĂ©es : GĂ©nĂ©ralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui dĂ©terminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut rĂ©duire la constructibilitĂ© du terrain et, par consĂ©quent, sa valeur.
  • ConstructibilitĂ© par rapport aux limites sĂ©paratives : Les zones pĂ©riphĂ©riques d’un terrain sont gĂ©nĂ©ralement non constructibles, ce qui rĂ©duit la surface exploitĂ©e pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concernĂ©. Des dĂ©rogations sont possibles, mais elles doivent ĂŞtre examinĂ©es au cas par cas.
  • Contraintes liĂ©es Ă  la construction de plusieurs maisons sur un mĂŞme terrain : Des règles d’urbanisme peuvent Ă©galement s’appliquer Ă  l’implantation de constructions multiples sur un mĂŞme terrain, ce qui peut avoir un impact sur la valeur. Chaque commune peut avoir ses propres règles d’urbanisme.
  • Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme fixent gĂ©nĂ©ralement une hauteur maximale autorisĂ©e pour les toitures en pente ou plates. Les hauteurs peuvent parfois ĂŞtre exprimĂ©es en mètres ou en nombre d’Ă©tages. Par exemple, Ă  Roquefort-les-Pins, la hauteur maximale autorisĂ©e pour une maison est gĂ©nĂ©ralement de 7,50 mètres.
  • Stationnement : Il est courant, surtout dans notre rĂ©gion, que des exigences en matière de places de stationnement par logement soient imposĂ©es. Ainsi, le terrain doit ĂŞtre suffisamment spacieux pour accueillir non seulement le logement, mais aussi les espaces de stationnement requis, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas ĂŞtre utilisĂ©e Ă  cet effet, des solutions alternatives doivent ĂŞtre envisagĂ©es (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui rĂ©duira Ă©galement le prix du terrain. Dans certaines parties de la commune de Roquefort les Pins  , ces exigences sont souvent plus strictes que dans d’autres quartiers.
  • DensitĂ© : La densitĂ© de construction dĂ©pend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les Ă©lĂ©ments mentionnĂ©s ci-dessus guident et influencent les rĂ©sultats de cette Ă©valuation.

⚠️ Tous ces facteurs doivent ĂŞtre pris en compte lors de l’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Roquefort-les-Pins.⚠️ 

Exemples de MĂ©thodes d'estimation d'un terrain sur la commune de Roquefort les Pins

A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :

Pour estimer un terrain dans la commune de Roquefort les Pins, nous prenons en compte plusieurs paramètres du marché immobilier réel.

Tout d’abord, nous considĂ©rons la valeur des prix qui varient en fonction de la zone oĂą se situent les parcelles. La commune Ă©tant situĂ©e dans les hauteurs de Villeneuve Loubet, près du littoral, les terrains sont gĂ©nĂ©ralement très prisĂ©s et donc plus coĂ»teux.

Ensuite, nous vĂ©rifions si le terrain est constructible et nous examinons le rĂ©siduel disponible. Pour cela, nous nous appuyons sur l’expĂ©rience de l’agent immobilier, les rĂ©fĂ©rences des dernières ventes, les informations des organismes d’urbanisme, ainsi que les rĂ©glementations d’urbanisme.

Enfin, nous tenons compte des diffĂ©rentes caractĂ©ristiques du terrain qui peuvent influencer son prix de vente, telles que les servitudes, les alignements, l’orientation, le relief et la proximitĂ© des commoditĂ©s, des plages et des axes routiers.

🖊️Prenons un exemple concret :

🖊️ Supposons que nous devons estimer un terrain de 1000 m2 à Roquefort les Pins, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition Sud sans vis-à-vis, et aucune servitude.

Nous comparons ce terrain à trois autres terrains de référence :

  1. Une parcelle de terrain de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
  2. Une parcelle de terrain de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
  3. Une parcelle de terrain de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.

➡️ En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €. En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface totale de 2600 m2.

➡️ En divisant le prix total des terrains par la surface totale des terrains, nous obtenons un prix moyen de 253,84 €/m2.

➡️ En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de 253 846 €.

Ensuite, nous prenons en compte la constructibilité du terrain. Dans cet exemple, nous supposons que tous les terrains sont similaires et constructibles, donc le prix du terrain estimé reste à 253 846 €.

Enfin, nous dĂ©couvrons que le terrain Ă  Ă©valuer est grevĂ© d’une servitude de passage sur une partie de sa surface.

En fonction de la position et de la taille de cette servitude, nous diminuons le prix du terrain de 5 %, ce qui équivaut à une estimation finale de 241 163,7 €.

Quelle que soit la mĂ©thode d’estimation que nous appliquons, nous effectuons une analyse minutieuse et fournissons une Ă©tude dĂ©taillĂ©e expliquant tous les aspects importants.

B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :

Dans cette méthode, nous nous référons au prix du marché pour estimer un terrain à Roquefort les Pins.

Reprenons l’exemple d’un terrain de 1000 m2 Ă  Ă©valuer et comparons-le Ă  trois terrains de rĂ©fĂ©rence :

  1. Une parcelle de terrain de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €.
  2. Une parcelle de terrain de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €.
  3. Une parcelle de terrain de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €.

En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €.

➡️ En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface totale de 2600 m2.

➡️ En divisant le prix total des terrains par la surface totale des terrains, nous obtenons un prix moyen de 253,84 €/m2.

➡️➡️En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de 253 846 €.

Cette mĂ©thode, bien qu’elle ne prenne pas en compte la mĂ©thode A basĂ©e sur la comparaison par surface, nous donne un prix raisonnable et proche de la rĂ©alitĂ©.

Il est important de noter que cette mĂ©thode a ses limites, notamment lorsque les terrains de rĂ©fĂ©rence diffèrent considĂ©rablement en termes de taille par rapport au terrain Ă  Ă©valuer. De plus, la constructibilitĂ© n’est pas prise en compte dans cette mĂ©thode, ce qui peut Ă©galement influencer le prix du terrain.

Il est donc prĂ©fĂ©rable de s’appuyer sur la mĂ©thode d’estimation A, qui prend en compte ces diffĂ©rents aspects.

⚠️Veuillez noter ⚠️ qu’Ă  partir de 2020, lors de la vente de terrains, une Ă©tude de sol en G1 est obligatoire. Cette Ă©tude permet d’anticiper la nature du terrain et les mĂ©thodes de fondation de la construction, conformĂ©ment Ă  la loi Elan.

🔍 Si vous souhaitez en savoir plus ou ĂŞtre accompagnĂ© pour la vente de votre terrain, n’hĂ©sitez pas Ă  contacter un expert en estimation tel que Laurent. Il se fera un plaisir de se dĂ©placer, de vous proposer une estimation fiable et objective de votre terrain, et de vous fournir toutes les informations nĂ©cessaires, y compris l’Ă©tude de sol, l’Ă©tat des risques, les informations du PLU et d’autres Ă©lĂ©ments pertinents.

etude de sol pour vente de terrain

⚠️ATTENTION ⚠️

Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire rĂ©aliser une Ă©tude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et Ă©galement les mĂ©thodes et procĂ©dĂ©s des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation rĂ©git par la Loi Elan

La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposĂ© (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les Ă©lĂ©ments Ă  prĂ©senter .

Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune ou de votre service d’urbanisme local de Roquefort les Pins peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.

Photo profil Laurent Hansberger
Laurent Hansberger

Agent immobilier indépendant Century 21

SpĂ©cialiste des transactions immobilières Ă  Roquefort les Pins , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier rĂ©fĂ©rent des avis de valeur, d’estimations et de  ventes de terrains.  Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en Ă©valuant objectivement votre bien jusqu’ Ă  sa vente.

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