Dans le but d’illustrer l’évaluation du prix d’un terrain à La Gaude, voici une évaluation type d’un terrain constructible dans cette commune.
La taille du terrain, sa constructibilité, sa situation sur La Gaude, son environnement, son exposition et les opportunités d’exploitation sont des facteurs qui influent sur sa valeur et conditionnent sa position sur le marché immobilier.
De manière générale, un terrain pouvant accueillir la construction de deux maisons jumelées ou de maisons individuelles aura une valeur deux fois supérieure à celle d’un terrain permettant seulement la construction d’une villa.
La priorité consiste à déterminer les possibilités et les conditions de construction. Pour ce faire, les lois réglementaires des services d’urbanisme locaux s’appliquent aux aspects juridiques du terrain ou de la parcelle concernée à La Gaude.
Les règles d’urbanisme de La Gaude définissent la constructibilité potentielle du terrain en tenant compte de plusieurs éléments :
Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une accessibilité minimale en termes de largeur. Ainsi, si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il peut devenir inaccessible ou nécessiter des solutions alternatives pour garantir un accès approprié.
Viabilisation : Les organismes d’urbanisme délivrent des permis de construire en fonction de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, évacuation des eaux usées). Si le terrain ne facilite pas le raccordement à ces infrastructures essentielles, cela aura une incidence sur sa valeur et son prix.
Type et nature de la construction envisagée : À La Gaude, il convient de respecter les réglementations concernant le type de logement, qui peuvent favoriser les constructions conformes au style local.
Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : La réglementation locale prévoit l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Des règles peuvent imposer un retrait ou un alignement, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et influencer sa valeur.
Constructibilité par rapport aux limites séparatives : En général, les limites du terrain à La Gaude ne sont pas constructibles, ce qui limite la surface disponible pour la construction. Il est donc important de prendre en compte ces limites lorsqu’on envisage une construction sur l’ensemble du terrain.
Des règles d’urbanisme peuvent limiter la construction de plusieurs maisons sur un même terrain, ce qui peut également impacter sa valeur.
Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme déterminent une hauteur maximale autorisée pour les maisons, que ce soit un toit en pente ou une toiture plate. À La Gaude, la hauteur maximale autorisée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
Stationnements : Dans cette commune, il est généralement requis un nombre de places de stationnement par maison ou logement. Le terrain doit être suffisamment spacieux pour accueillir le logement ainsi que les places de stationnement nécessaires.
Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible.
Tous ces éléments doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à bâtir à La Gaude.
Lors de l’estimation d’un terrain à La Gaude, l’agent immobilier prendra en compte les servitudes qui peuvent diminuer sa valeur, telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi.
- La surface du terrain est le principal facteur déterminant son prix. Plus le terrain est grand, plus son coût potentiel sera élevé, et le rapport entre le prix et la surface est un point crucial.
- La constructibilité du terrain sera directement affectée par les servitudes, qu’elles soient uniques ou cumulées. L’agent immobilier examinera si le terrain est situé dans un lotissement ou une copropriété tel que le domaine de l’Etoile et consultera le règlement et le cahier des charges pour déterminer les possibilités de construction.
- La forme allongée ou étroite d’un terrain peut influencer le mode et la méthode de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
- De même, un terrain avec des formes originales ou non linéaires peut rendre plus difficile pour les acheteurs de se projeter, ce qui peut affecter le prix du terrain.
Bien que la taille du terrain soit généralement liée à son prix au mètre carré, il est important de ne pas se fier uniquement aux exemples de terrains voisins, car chaque situation est unique.
- Une légère pente sur le terrain peut potentiellement entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette situation est souvent présente dans les quartiers des hauteurs de La Gaude.
- La proximité de la route et des réseaux d’assainissement peut également influencer le prix du terrain. Des coûts de viabilisation plus élevés, notamment pour l’accès et l’évacuation des eaux usées, peuvent entraîner une baisse du prix du terrain. Les quartiers plus éloignés des voies de circulations de La Gaude, sont souvent concernées par cette situation.
- L’orientation du terrain joue un rôle important dans son prix. Une orientation sud-ouest, par exemple vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord vers St Jeannet aura tendance à diminuer le prix en raison d’une luminosité réduite et d’une consommation d’énergie accrue malgré les magnifique vues sur les Baous ou les collines avoisinantes.
- La vue est également un critère important. Une vue sur la mer (comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges) ou sur les collines de l’arrière-pays de La Gaude, Saint-Paul-de-Vence, Vence , St Jeannet est très prisée et peut influencer positivement le prix. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline peut entraîner une moins-value.
- La proximité de nuisances visuelles ou sonores, comme les routes ou le stade de La Gaude, peut également entraîner une baisse du prix du terrain. Heureusement, dans notre secteur, la majorité des quartiers des villes telles que La Gaude, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var sont peu concernées.
La méthode ultime pour estimer un terrain consiste à comparer deux ventes de terrains ayant des caractéristiques similaires, en prenant comme point de référence la base commune. En ajustant ensuite à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation du terrain, on peut obtenir un prix estimé. Par exemple, on peut observer qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée.
Deux méthodes d'une estimation d'un terrain sur La Gaude
Les terrains situés à La Gaude, ainsi que dans les communes voisines de St Jeannet, Vence et St Paul de Vence, sont souvent de nature rocheuse.
En conséquence, les terrains offrant des caractéristiques idéales pour la construction de maisons suscitent généralement plus d’intérêt et voient leurs prix augmenter.
À l’inverse, les terrains nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe ont tendance à avoir des prix plus bas. Une étude de sol est essentielle pour anticiper ces coûts, et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la région peut fournir des informations précieuses à cet égard.
Différents types de sols peuvent être observés, tels que l’argile sèche et le limon, qui sont incompressibles et peuvent être facilement analysés.
Ces terrains incompressibles nécessitent souvent un élargissement des fondations, mais ils offrent généralement une excellente résistance. D’autre part, des sols tels que le granit, le gré, la roche calcaire et le « Pouding » (un mélange de roches, cailloux et sables compressés) sont également incompressibles mais plus difficiles à analyser.
Ces terrains peuvent supporter des charges lourdes, ce qui améliore la stabilité de la construction et peut influencer positivement le prix du terrain. En revanche, les terrains compressibles tels que l’argile compacte humide, les vases et les tourbes sont de moindre qualité et nécessitent des fondations adaptées plus coûteuses, ce qui peut entraîner une diminution du prix du terrain. Dans certains cas, si le sol est trop spongieux, le terrain peut même être considéré comme inconstructible, ce qui entraîne une baisse significative de sa valeur.
Les terrains hétérogènes, qui résultent du mélange de différents matériaux avec une compression aléatoire, peuvent présenter des problèmes tels que des fissures et des crevasses. Une étude géologique du sol est nécessaire pour choisir les matériaux et les techniques de fondation appropriés, ce qui aura également un impact sur le prix du terrain.
Les terrains constitués de remblais peuvent parfois être considérés comme constructibles, mais les services d’urbanisme ont souvent tendance à les éviter. Même si des matériaux denses et durs sont utilisés pour le remblai, il faut généralement attendre au moins vingt ans avant que le terrain ne soit réellement considéré comme constructible.
Il est important de noter que pour être considéré comme constructible, un terrain ne doit pas avoir de construction préexistante.
Cependant, il existe des cas où la démolition d’un bâtiment existant peut permettre de récupérer le droit à construire et de reconstruire à cet emplacement. Dans ces cas, les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure aux anciens, surtout s’ils étaient vétustes ou ne respectaient pas les normes en vigueur. Toutefois, il convient de prendre en compte les frais de destruction et de préparation du terrain, ce qui peut également influencer le prix du terrain.
L’estimation du prix d’un terrain dépend du marché immobilier local. L’agent immobilier doit donc prendre en compte les caractéristiques spécifiques du marché de La Gaude et des communes environnantes. Les prix des terrains peuvent varier considérablement d’un quartier à l’autre en fonction de la proximité des commerces, des transports et d’autres commodités.
Nous allons étudier 2 méthodes différentes qui peuvent être utilisés autant sur la commune de La Gaude que les villes alentours:
Méthodes d’évaluation d’un terrain à La Gaude
Methodes d'estimation d'un terrain en application
A/ Méthode d'évaluation basée sur le marché immobilier réel
Lors de l’estimation d’un terrain à La Gaude, il est essentiel de prendre en compte divers paramètres liés au marché immobilier réel. Voici les détails de cette méthode:
Tout d’abord, il faut tenir compte de la zone de valeur des parcelles concernées. La commune de La Gaude, bien que située à une certaine distance du littoral, bénéficie généralement de vues exceptionnelles, ce qui fait que les terrains y sont également très demandés et donc relativement chers.
Ensuite, il est important de vérifier si le terrain est constructible et s’il reste du résiduel disponible. Pour cela, il faut se baser sur l’expérience des agents immobiliers, les références des dernières ventes, les informations des organismes d’urbanisme, et prendre en compte les réglementations d’urbanisme en vigueur.
Certaines caractéristiques du terrain peuvent avoir des répercussions positives ou négatives sur son prix de vente, telles que la présence de servitudes, une réglementation d’alignement, l’orientation du terrain qui affecte la luminosité et la vue, la topographie (terrain en pente ou plat), ainsi que la proximité des commodités, des plages ou des axes routiers.
Prenons un exemple concret : un terrain de 1000 m2 à évaluer à La Gaude. Nous pouvons nous référer à trois terrains similaires :
- Une parcelle de 500 m2 vendue à 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 vendue à 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 vendue à 250 000 €
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €. En divisant le prix total de ces terrains par le nombre etudié, nous obtenons un prix de 220 000€.
Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité exact et sa superficie du terrain, ce qui peut avoir un impact significatif sur son prix. Par conséquent, il est recommandé de combiner cette méthode avec la méthode du prix du marché (méthode B) pour obtenir une évaluation plus précise.
B/Méthode d'estimation d'un terrain basée sur le marché immobilier réel à La Gaude
Dans cette méthode, nous nous concentrons sur le prix du marché pour estimer un terrain à La Gaude, en mettant de côté la méthode de comparaison par surface (méthode A).
Prenons l’exemple d’un terrain de 1000 m2 à évaluer. Nous allons nous référer à trois terrains similaires récemment vendus :
- Une parcelle de 500 m2 vendue à 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 vendue à 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 vendue à 250 000 €
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €. En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface totale de 2600 m2. En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de 253,84 €.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Bien que cette méthode ne tienne pas compte de la méthode A, elle fournit une estimation raisonnable et assez proche de la réalité. Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité du terrain, ce qui peut également avoir un impact sur son prix.
Il est donc recommandé de combiner les deux méthodes pour obtenir une évaluation plus précise, en prenant en compte à la fois la comparaison par surface et les caractéristiques spécifiques du terrain.
Pour estimer le prix d’un terrain, l’agent immobilier doit recueillir des données sur les transactions récentes dans la région. Il est préférable d’avoir au moins trois terrains de référence similaires dans le même quartier pour une évaluation plus objective.
En conclusion, l’estimation du prix d’un terrain à La Gaude et dans les environs se fait par comparaison avec d’autres terrains similaires dans la région, en tenant compte des caractéristiques spécifiques du sol, de l’environnement local et du marché immobilier.
N.B. : Depuis 2020, lors de la vente de terrains, il est obligatoire de réaliser une étude de sol en G1, conformément à la loi Elan. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain et les méthodes de fondation de la construction. Si vous souhaitez obtenir une estimation fiable et objective de votre terrain à La Gaude, n’hésitez pas à contacter notre expert, Laurent, qui se fera un plaisir de vous accompagner et de vous fournir toutes les informations nécessaires.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de La Gaude ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à La Gaude, LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
