Comment estimer un terrain à construire sur Cagnes sur mer ?
Afin de vous présenter un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à La Colle-sur-Loup, voici les élements nécessaire à estimation type pour un terrain constructible dans cette commune.
Différents éléments tels que la superficie, la constructibilité, l’emplacement, l’environnement, l’exposition, ainsi que d’autres aspects spécifiques à la parcelle, influencent la valeur du terrain et conditionnent sa position sur le marché immobilier.
En général, un terrain permettant la construction de deux maisons jumelées ou de maisons individuelles aura une valeur deux fois supérieure à celle d’un terrain permettant seulement la construction d’une villa.
Dans cette optique, il est primordial de déterminer les possibilités et les conditions de construction, en prenant en compte les réglementations des services d’urbanisme locaux concernant la parcelle à La Colle-sur-Loup.
Les règles d’urbanisme de La Colle-sur-Loup déterminent la constructibilité potentielle du terrain en se basant sur les critères suivants :
- Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une accessibilité minimale en termes de largeur. Ainsi, si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il peut devenir inaccessible ou nécessiter des aménagements spécifiques pour assurer un accès adéquat.
- Viabilisation : Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire est soumise à des règles strictes, notamment en ce qui concerne le raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, évacuation des eaux usées). Si le terrain ne facilite pas ce raccordement, cela influencera sa valeur et son prix. Des informations sur la possibilité et la facilité de raccordement aux infrastructures indispensables doivent être obtenues auprès d’un agent immobilier.
- Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous considérons une construction destinée à l’habitation. Cependant, il convient de noter que les réglementations peuvent restreindre les types de constructions acceptées dans la commune de La Colle-sur-Loup.
- Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Les règles d’urbanisme de chaque commune peuvent prévoir des dispositions quant à l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un retrait ou un alignement, ce qui peut affecter la constructibilité du terrain et influencer sa valeur.
- Constructibilité en relation avec les limites séparatives : Généralement, la périphérie d’un terrain n’est pas constructible, ce qui réduit la surface utilisable pour la construction. Les règles d’urbanisme de chaque commune peuvent varier, il est donc essentiel de tenir compte de cette limite entre les terrains voisins et le terrain concerné lors de la construction.
- Imposition de la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Des règles d’urbanisme peuvent exister concernant l’implantation de plusieurs maisons sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain.
- Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme définissent généralement une hauteur maximale autorisée pour les constructions, qu’il s’agisse d’un toit en pente ou d’un toit plat. À La Colle-sur-Loup, par exemple, la hauteur maximale autorisée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
- Stationnements : Souvent, un nombre minimal de places de stationnement est exigé par maison ou logement. Le terrain doit donc être suffisamment spacieux pour accueillir le logement ainsi que les places de stationnement requises.
- Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible.
Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à La Colle-sur-Loup.
En tant qu’expert immobilier spécialisé dans la commune de La Colle-sur-Loup, je prends en considération les servitudes qui peuvent automatiquement réduire la valeur d’un terrain, telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi.
- La superficie du terrain est évidemment le principal critère déterminant son prix. Plus le terrain est grand, plus il a tendance à être coûteux. Le rapport entre le prix et la surface est donc un élément clé dans l’évaluation d’un terrain.
- La constructibilité du terrain est directement impactée, que ce soit par une seule servitude ou par leur cumul. J’examine également si le terrain est situé dans un lotissement, auquel cas je consulte le règlement et le cahier des charges pour analyser les possibilités de construction.
- La forme allongée ou étroite d’un terrain peut avoir une influence sur la méthode et le mode de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur surtout dans la partie plus ancienne comme le centre ville de La Colle sur Loup
- De même, un terrain avec des formes originales ou non linéaires peut rendre plus difficile pour les acheteurs de se projeter, ce qui peut avoir un impact sur le prix.
Bien que la taille du terrain soit généralement liée à son prix au mètre carré, il est important de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins. Chaque terrain est unique, et il est donc préférable de trouver des parcelles de dimensions similaires dans votre quartier pour une estimation plus précise. Prendre en compte uniquement le ratio entre la surface et le prix serait trop simpliste.
- Dans le cas d’une légère pente sur le terrain (ascendante ou descendante), on peut envisager une plus-value. En revanche, la présence d’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette situation est souvent observée dans des communes telles que Vence, Saint-Paul-de-Vence, La Gaude, Carros et Gattières, qui sont situées sur des collines.
- Une localisation plus basse par rapport à la route et aux réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, à la fois en termes d’accès et d’évacuation des eaux usées (avec un système de pompe de relevage) comme cela peut être le cas dans le bas des quartiers de l’Escours. Cela se traduira par une baisse du prix du terrain. Les quartiers situées sur les hauteurs de La Colle sur Loup, sont particulièrement concernées par ce cas de figure.
- L’orientation d’un terrain a toujours un impact sur son prix. L’orientation sud-ouest, par exemple en direction de Villeneuve-Loubet ou du Cap d’Antibes, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord aura indéniablement tendance à diminuer le prix de la parcelle en raison d’une luminosité réduite et d’une augmentation de la consommation d’énergie.
- L’orientation n’est pas le seul critère à prendre en compte, la vue joue également un rôle important. Une vue sur la mer comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Saint-Paul-de-Vence, Vence ou d’autres villes environnantes est particulièrement prisée.
En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
- La proximité de nuisances, qu’elles soient visuelles ou sonores, aura également un impact négatif sur le prix d’un terrain. Heureusement, notre secteur de la colle sur loup compte très peu de quartiers concernées par des nuisances telles que les routes ou commerces (comme le centre de La Colle sur loup ou la partie commercial de Leclerc ).
La méthode ultime consiste à comparer deux ventes de terrains dont le point de comparaison essentiel est la base à prendre en compte. En réduisant la différence entre ces deux terrains, on peut obtenir une estimation du prix en ajustant à la hausse ou à la baisse selon l’orientation du terrain à estimer. Par exemple, on observe qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée.
Les terrains à La Colle-sur-Loup et dans les communes environnantes, tels que St Jeannet, La Gaude, Vence et St Paul de Vence, présentent souvent des caractéristiques rocheuses.
Par conséquent, un terrain offrant des conditions idéales pour la construction d’une maison suscitera généralement plus d’intérêt et aura tendance à voir son prix augmenter.
En revanche, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance à avoir un prix inférieur.
Il est donc important de réaliser une étude de sol pour anticiper ces coûts, et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la région peut fournir des informations précieuses à cet égard.
Différents types de sol peuvent être observés. Certains terrains sont incompressibles et peuvent être facilement analysés, tels que l’argile sèche et le limon.
Ces terrains incompressibles offrent généralement une excellente résistance, mais nécessitent un élargissement des fondations. D’autres terrains, tels que le granit, le gré, la roche calcaire et le « Pouding » (un mélange compressé de roches, cailloux et sables), sont également incompressibles mais plus difficiles à analyser. Ces terrains peuvent supporter des charges lourdes, ce qui améliore la stabilité de la construction et peut influencer positivement le prix du terrain.
En revanche, les terrains compressibles tels que l’argile compacte humide, les vases et les tourbes sont de moindre qualité. Ils nécessitent des fondations adaptées plus coûteuses, ce qui peut entraîner une diminution du prix du terrain. Dans certains cas, si le sol est trop spongieux, le terrain peut même être considéré comme inconstructible, ce qui entraîne une baisse significative de sa valeur. Les terrains hétérogènes, résultant du mélange de différents matériaux avec une compression aléatoire, peuvent présenter des problèmes tels que des fissures et des crevasses. Une étude géologique du sol est nécessaire pour choisir les matériaux et les techniques de fondation appropriés, ce qui aura également un impact sur le prix du terrain.
Les terrains constitués de remblais peuvent parfois être considérés comme constructibles, mais les services d’urbanisme ont tendance à les éviter. Même si des matériaux denses et durs sont utilisés pour le remblai, il faut généralement attendre au moins vingt ans avant que le terrain ne soit réellement considéré comme constructible.
Il est important de noter qu’un terrain doit être nu, c’est-à-dire sans construction préexistante, pour être considéré comme constructible. Cependant, dans certains cas, la démolition d’un bâtiment existant peut permettre de récupérer le droit à construire et de reconstruire à cet emplacement. Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure aux anciens, surtout s’ils étaient vétustes ou ne respectaient pas les normes en vigueur. Cependant, il convient de prendre en compte les frais de destruction et de préparation du terrain, ce qui peut également influencer le prix du terrain.
L’estimation du prix d’un terrain dépend du marché immobilier local.
L’agent immobilier doit tenir compte du contexte spécifique du marché immobilier au moment de l’évaluation. Les prix des terrains peuvent varier considérablement d’une commune à l’autre. Par exemple, les prix des terrains à Vence ou Carros ne seront pas les mêmes que ceux à St Paul de Vence, La Colle-sur-Loup ou Cagnes-sur-Mer.
De plus, les prix des terrains peuvent varier d’un quartier à l’autre au sein de la Colle sur Loup.
La proximité des commerces, des transports et d’autres commodités influe également sur le prix du terrain.
Pour estimer le prix d’un terrain, il est préférable d’avoir au moins trois terrains de référence similaires dans le même quartier. Moins de terrains de référence rendraient l’évaluation du marché immobilier trop subjective.
En conclusion, l’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques spécifiques du sol, de l’environnement local et du marché immobilier. Une étude de sol et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la région sont essentielles pour obtenir une évaluation précise.
Deux méthodes d'une estimation d'un terrain
Methodes d'estimation d'un terrain en application
A/Méthode d'estimation d'un terrain sur La Colle sur Loup basée sur le marché immobilier local
Nous allons étudier 2 méthodes différentes qui peuvent être utilisés autant sur la commune de La Colle sur Loup que les villes alentours:
A/ Méthode d'estimation d'un terrain basée sur le marché immobilier réel de La Colle sur Loup
Pour évaluer un terrain à La Colle sur Loup, il est important de prendre en compte divers paramètres liés au marché immobilier réel :
Tout d’abord, la valeur des terrains est influencée par la zone de valeur des parcelles. Par exemple, les terrains situés près du littoral, comme à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var, sont très prisés et donc plus coûteux.
De même, les communes telles que Saint-Paul-de-Vence, La Colle sur Loup, Vence et La Gaude, bien que plus éloignées du littoral, offrent généralement des vues exceptionnelles, ce qui entraîne des prix élevés pour ces terrains.
En revanche, les terrains dans des communes plus éloignées comme Carros, Gattières et Saint-Jeannet sont plus abordables.
Ensuite, il est essentiel de vérifier si le terrain est constructible et de prendre en compte le résiduel disponible. Cette évaluation repose sur l’expérience de l’agent immobilier, les références des dernières ventes, les informations provenant des organismes d’urbanisme, ainsi que les références des dernières constructions.
Enfin, il est crucial de tenir compte de tous les détails imposés par les réglementations d’urbanisme. Les caractéristiques du terrain, telles que les servitudes, les alignements, l’orientation, le relief et la proximité des commodités, des plages ou des axes routiers, peuvent avoir un impact significatif sur son prix.
Prenons un exemple concret pour illustrer le processus d’estimation :
Imaginons un terrain de 1000 m2 à La Colle sur Loup, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition sud et sans vis-à-vis, ni servitude.
Pour évaluer ce terrain, nous pouvons nous référer à trois autres terrains similaires récemment vendus :
- Une parcelle de 500 m2 vendue à 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 vendue à 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 vendue à 250 000 €
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €. En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface totale de 2600 m2.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cependant, il est important de noter que cette méthode d’estimation ne prend pas en compte la constructibilité du terrain, ce qui constitue une limite. La constructibilité peut avoir un impact significatif sur le prix du terrain, en fonction des autorisations de construction accordées.
Il est recommandé de privilégier la méthode d’estimation A, qui prend en compte tous ces facteurs pour obtenir une évaluation plus précise et fiable du terrain.
B/ Méthode d'estimation d'un terrain en référence au prix du marché
Dans cette méthode, nous allons nous concentrer sur le prix du marché pour estimer un terrain à La Colle sur Loup, en mettant de côté la méthode de comparaison par surface (méthode A).
Prenons à nouveau l’exemple d’un terrain de 1000 m2 à évaluer. Nous allons nous référer à trois terrains similaires récemment vendus :
- Une parcelle de 500 m2 vendue à 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 vendue à 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 vendue à 250 000 €
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons un total de 660 000 €.
En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface totale de 2600 m2.
En divisant le prix total des terrains par la surface totale, nous obtenons un prix moyen par m2 de 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Cette méthode de référence au marché permet d’obtenir une estimation raisonnable et proche de la réalité. Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité du terrain, ce qui constitue une limite.
La constructibilité peut influencer significativement le prix du terrain, en fonction des autorisations de construction accordées. Par conséquent, il est recommandé de combiner la méthode de référence au marché avec la méthode A, qui prend en compte tous les facteurs pertinents pour obtenir une estimation plus précise.
Il est à noter que depuis 2020, lors de la vente de terrains, il est obligatoire de réaliser une étude de sol en catégorie G1, conformément à la Loi Elan. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain, les méthodes et procédés de fondation de la construction. Notre équipe est à votre disposition pour vous accompagner dans la vente de votre terrain, en fournissant une estimation fiable et objective, ainsi qu’une étude complète comprenant des informations sur le plan local d’urbanisme, les éventuelles plus-values et d’autres éléments pertinents. N’hésitez pas à contacter notre expert Laurent, qui se déplacera avec plaisir pour vous fournir ces services.
B/Méthode d'estimation d'un terrain basée sur le marché immobilier réel à Cagnes-sur-Mer
Pour une estimation plus précise prenant en compte les paramètres spécifiques du terrain sur le marché immobilier réel, nous appliquons la méthode suivante :
Tout d’abord, nous prenons en considération la valeur des prix influencés par la zone géographique des parcelles concernées.
Par exemple, la commune de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var sont situées à proximité du littoral et sont donc très prisées, ce qui explique des prix de terrains élevés.
Les communes de Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien qu’éloignées du littoral, bénéficient généralement de vues exceptionnelles, ce qui fait que les prix des terrains y sont également élevés en raison de leur attrait.
En revanche, les communes plus éloignées comme Carros, Gattières et Saint-Jeannet offrent des terrains plus abordables et donc moins chers.
Ensuite, nous vérifions si le terrain est constructible ou non, ainsi que la surface constructible résiduelle.
Pour cela, nous nous appuyons sur l’expérience des agents immobiliers, les références des dernières ventes, les informations provenant des organismes d’urbanisme et les réglementations d’urbanisme en vigueur.
Enfin, nous prenons en compte tous les détails imposés par les réglementations d’urbanisme, tels que les servitudes, les alignements, l’orientation du terrain, la topographie, la proximité des commodités, des plages, des axes routiers, etc.
Prenons un exemple concret :
Le terrain à évaluer a une surface de 1000 m2 et se situe à Saint-Paul-de-Vence. Il est possible d’y construire une maison de 150 m2 habitables, avec une exposition sud et sans vis-à-vis, et ne présente aucune servitude.
Tout d’abord, nous nous référerons à 3 terrains de référence :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 €
La première étape du calcul consiste à additionner les prix des terrains, puis les surfaces des terrains, et enfin à diviser le total des prix par le total des surfaces.
200 000 + 210 000 + 250 000 = 660 000 € (total des prix des terrains) 500 + 800 + 1300 = 2600 m2 (total des surfaces des terrains)
660 000 / 2600 = 253,84
253,84 € est le prix moyen par m2 du terrain.
Ensuite, nous multiplions la surface du terrain à évaluer par le prix au m2 :
253,84 * 1000 = 253 840 €
Ensuite, nous prenons en compte la constructibilité du terrain. Dans cet exemple, supposons que tous les terrains soient similaires et constructibles. Par conséquent, le prix du terrain calculé précédemment ne varie pas et reste à 253 840 €.
Enfin, nous apprenons que le terrain à évaluer est grevé d’une servitude de passage sur une partie. En tenant compte de la position et de la taille de la servitude, nous réduisons le prix du terrain de 5 %.
253 840 – 5 % = 241 163,7 €
Le prix estimé du terrain, en utilisant la méthode basée sur le marché immobilier réel, est donc de 241 163,7 €.
Quelle que soit la méthode d’estimation utilisée, nous veillons à réaliser cette évaluation avec soin et à vous fournir une étude détaillée, expliquant tous les points pertinents.
IMPORTANT : Depuis 2020, lors de la vente d’un terrain, il est obligatoire de réaliser une étude de sol de type G1. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain et les méthodes de fondation de la construction. Il s’agit d’une obligation légale régie par la Loi Elan.
Si vous souhaitez en savoir plus ou si vous avez besoin d’accompagnement pour la vente de votre terrain, y compris des informations sur sa possibilité de vente, une étude complète (incluant l’état des risques, les informations du Plan Local d’Urbanisme, l’éventuelle plus-value, et d’autres éléments), n’hésitez pas à contacter Laurent. Il se fera un plaisir de se rendre sur place pour vous proposer une estimation fiable et objective de votre terrain.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de La Colle sur Loup ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à La Colle sur Loup LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
