➡️ Dans le but de vous donner un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à Gattières, voici une estimation type pour un terrain à bâtir dans cette commune.
Différents éléments tels que la superficie du terrain, sa constructibilité, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spécifiques, contribuent à déterminer sa valeur et influencent sa position sur le marché immobilier.
En règle générale, un terrain qui permet la construction de deux maisons jumelées ou individuelles aura une valeur d’environ le double par rapport à un terrain permettant la construction d’une seule villa.
🔍 Par conséquent, il est essentiel de définir en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Gattières.🔍
La constructibilité du terrain à Gattières est déterminée par plusieurs aspects, notamment :
➡️ Accessibilité :
Les règles d’urbanisme exigent généralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nécessitera des solutions alternatives (par exemple, une négociation avec les voisins pour empiéter sur leur terrain, des aménagements spécifiques du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit réduire la taille du terrain, ce qui impactera son prix global, soit réduire le prix dû à l’accès non conforme. Dans certaines communes denses comme Gattières, ce point revêt une importance particulière.
➡️ Viabilisation :
Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire dépend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, assainissement). Il est donc nécessaire de se renseigner sur la possibilité (facilité ou difficulté) de raccordement à ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne favorise pas le raccordement, cela aura un impact sur sa valeur et son prix. En outre, le coût du terrain peut également être influencé par l’obligation de se raccorder au réseau d’assainissement collectif, qui peut parfois être impossible et nécessiter une fosse septique en substitution.
➡️Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous considérons une construction résidentielle. Toutefois, il convient de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Gattières.
➡️ Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées :
Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui déterminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et, par conséquent, sa valeur.
➡️ Constructibilité par rapport aux limites séparatives :
Les zones périphériques d’un terrain sont généralement non constructibles, ce qui réduit la surface exploitée pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concerné, conformément à la réglementation spécifique à Gattières. Certaines dérogations peuvent être envisageables, mais elles doivent être évaluées au cas par cas.
➡️ Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un même terrain :
Des règles d’urbanisme spécifiques peuvent s’appliquer à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également avoir un impact sur la valeur. Chaque commune peut avoir des exigences en matière d’urbanisme différentes.
➡️ Hauteur des constructions :
Une hauteur maximale autorisée est généralement imposée, que ce soit pour un toit en pente ou une toiture plate. La hauteur peut parfois être exprimée en mètres ou en nombre d’étages. Par exemple, à Gattières, la hauteur maximale autorisée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
➡️ Stationnement :
Souvent, des exigences en matière de nombre de places de stationnement par maison ou logement sont imposées, en particulier dans notre région. Par conséquent, le terrain doit être suffisamment spacieux pour accueillir à la fois le logement et les espaces de stationnement nécessaires, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée à cette fin, des solutions alternatives doivent être envisagées (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui réduira également le prix du terrain. Dans certaines communes denses et urbaines comme Gattières, ces exigences sont souvent plus strictes que dans d’autres communes.
➡️ Densité :
La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les éléments mentionnés ci-dessus guident et influencent les résultats de cette évaluation.
🔍 Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Gattières.
🖊️ Quand on estime un terrain à Gattières, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur.
Nous accordons une attention particulière aux différents éléments :
-aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.
✅-La surface du terrain reste un élément clé pour déterminer son prix. Un terrain plus grand aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un point central dans notre estimation.
✅-Nous prenons également en compte la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain se trouve dans un lotissement, nous examinons attentivement le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’évaluer les possibilités de construction.
✅-La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou qu’il présente des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
Il est primordial de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour l’estimation. Nous recherchons des parcelles de dimensions similaires dans le quartier de Gattières afin d’obtenir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.
✅-La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans des communes comme Gattières, Vence, Saint-Paul-de-Vence, La Gaude et Carros, qui sont situées sur des collines.
✅-Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans des villes du moyens pays Niçois et Cagnois telles que Gattières, Vence, Saint-Paul-de-Vence, La Gaude et Carros, qui sont situées sur les collines de l’arrière-pays.
✅-L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
✅-La vue est également un facteur essentiel. Une vue sur la mer, comme la baie des Anges, ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Gattières, de Vence, Saint-Paul-de-Vence ou d’autres villes environnantes, est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
✅-La proximité de nuisances visuelles ou sonores, telles qu’une route ou le broua d’un centre ville, aura également un impact négatif sur le prix du terrain.
Heureusement, Gattières est moins affectée par ces nuisances par rapport à des villes comme Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var.
Dans notre expertise spécifique à Gattières, nous utilisons une méthode courante qui consiste à comparer deux ventes de terrains en ajustant la différence entre elles.
Par exemple, nous avons constaté qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée.
🔍En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Gattières.🔍
Deux méthodes d'exemples pour une estimation d'un terrain à Gattieres
👉👉 Dans la commune de Gattières, les terrains présentent généralement une nature rocheuse similaire à celle des communes voisines telles que Saint-Jeannet, La Gaude, Vence et Saint-Paul-de-Vence.
Il est logique de supposer que les terrains offrant les conditions idéales pour la construction d’une maison attireront davantage d’intérêt et augmenteront les prix. En revanche, les terrains nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe auront tendance à faire baisser leur prix.
Il est donc essentiel d’effectuer une étude de sol pour prévoir ces coûts. L’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la commune de Gattières peut fournir une estimation plus précise.
👉 Différents types de sol peuvent être observés. Les terrains incompressibles, tels que l’argile sèche et le limon, offrent généralement une excellente résistance, mais nécessitent des fondations plus larges pour la construction.
- Les terrains incompressibles difficiles à analyser, comme le granit, le grès, la roche calcaire et le Pouding (un mélange compact de roches, cailloux et sables typique de la région), ont l’avantage de supporter des charges lourdes, améliorant ainsi la stabilité du bâtiment à construire. Cela peut influencer à la hausse le prix du terrain. En revanche, un terrain plus souple aura l’effet inverse et fera baisser le prix.
- Les parcelles de terrain compressibles, telles que l’argile compacte mais humide, les vases et les tourbes, sont de moindre qualité. Elles nécessitent des fondations spécifiques et coûteuses, ce qui augmente les coûts de construction et diminue malheureusement la valeur du terrain. Parfois, si le terrain est trop spongieux, il peut même être considéré comme inconstructible, entraînant une diminution significative de son prix.
- Les terrains hétérogènes sont le résultat d’un mélange aléatoire de différents matériaux avec une compression variable. Ils peuvent présenter des fissures et des crevasses, ce qui demande une attention particulière qui ne peut être évaluée qu’à travers une étude géologique du sol. Le choix des matériaux et des techniques de fondation sera déterminant et influencera également le prix du terrain.
- Les terrains constitués de remblais suscitent la méfiance des constructeurs. Bien qu’ils puissent parfois être considérés comme constructibles en fonction de la taille de la maison, il est préférable d’éviter cette situation. Un terrain remblayé n’est véritablement considéré comme constructible qu’après une vingtaine d’années.
Pour qu’un terrain puisse être considéré comme constructible, il doit être vierge de toute construction existante.
Cependant, des exceptions existent, notamment la destruction d’un bâtiment existant pour récupérer le droit de construire et reconstruire par-dessus (récupération foncière). Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure à celle des anciens bâtiments, notamment s’ils étaient vétustes ou non conformes aux normes urbanistiques.
L’évaluation du prix d’un terrain dépend du marché immobilier en vigueur. L’agent immobilier doit donc réaliser une étude basée sur le marché immobilier spécifique à la commune de Gattières. Le marché immobilier local est déterminé par l’environnement et les caractéristiques propres à cette commune. Les prix des terrains peuvent varier considérablement entre différents quartiers en fonction de leur proximité des commerces et des transports.
Une fois le marché immobilier local identifié, l’agent immobilier rassemblera les données sur les transactions effectuées pour estimer et calculer la valeur du terrain. Il est recommandé d’utiliser des terrains de référence situés à Gattières ou dans ses environs. Idéalement, il est préférable d’avoir au moins trois terrains de référence pour une estimation objective, car un nombre insuffisant de terrains rendrait l’estimation plus subjective.
⚠️ L’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques du sol, l’environnement local et le marché immobilier spécifique à la commune de Gattières.
Exemples de Méthodes d'estimation d'un terrain sur la commune de Gattieres
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Pour estimer un terrain à Gattières, il est essentiel de prendre en compte les paramètres suivants liés au marché immobilier réel :
- La zone géographique : Gattières est une commune située dans l’arrière-pays niçois, offrant un cadre naturel et des vues exceptionnelles. Bien que légèrement éloignée du littoral, elle conserve une attractivité relative. Les terrains dans cette zone sont généralement abordables par rapport aux zones côtières prisées comme Cagnes-sur-Mer ou Villeneuve-Loubet.
- La constructibilité du terrain : Il est important de vérifier si le terrain est constructible et de prendre en compte les éventuelles restrictions ou résiduels disponibles. Cette information peut être obtenue à partir de l’expérience des agents immobiliers, des références des dernières ventes, des constructions récentes et des organismes d’urbanisme.
- Les caractéristiques du terrain : Plusieurs éléments peuvent influencer le prix de vente d’un terrain, tels que les servitudes, les contraintes d’alignement, l’orientation, le relief (pente ou plat), la proximité des commodités, des plages et des axes routiers. Ces caractéristiques doivent être prises en compte pour affiner l’estimation du terrain.
🖊️ Prenons un exemple concret :
un terrain de 1000 m2 à évaluer à Gattières, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition Sud et sans vis-à-vis, et sans servitude.
Pour estimer ce terrain, nous pouvons nous référer à trois terrains similaires récemment vendus :
- Une parcelle de 500 m2 vendue à 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 vendue à 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 vendue à 250 000 €
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons 660 000 € comme prix global des terrains. En additionnant les surfaces de ces terrains, nous obtenons une surface globale de 2600 m2.
Divisons le prix global des terrains par la surface globale pour obtenir le prix moyen par m2 : 660 000 € / 2600 m2 = 253,84 €/m2.
En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de : 253,84 €/m2 * 1000 m2 = 253 840 €.
Ensuite, il convient de prendre en compte la constructibilité du terrain. Dans notre exemple, nous supposons que tous les terrains sont constructibles, ce qui ne modifie pas le prix estimé de 253 840 €.
Enfin, si le terrain à évaluer est grevé d’une servitude de passage sur une partie, il convient de minorer le prix du terrain en conséquence. En fonction de la taille et de la position de la servitude, nous pouvons réduire le prix du terrain d’environ 5%. Ainsi, le prix estimé du terrain serait de 241 163,7 €.
🔍 Il est important de souligner que cette méthode d’estimation basée sur le marché immobilier réel permet de fournir une évaluation précise et objective de la valeur du terrain. Une étude détaillée, incluant toutes les caractéristiques du terrain, vous sera transmise pour mieux comprendre les éléments pris en compte.
B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :
Dans cette méthode, nous nous appuyons sur les prix des terrains similaires récemment vendus pour estimer le prix du terrain à Gattières.
Cette approche ne prend pas en compte la méthode A basée sur la comparaison par surface, mais elle peut fournir une estimation raisonnable et proche de la réalité.
🖊️ Reprenons notre exemple avec le terrain de 1000 m2 à évaluer. En utilisant les trois terrains de référence suivants :
- Une parcelle de 500 m2 vendue à 200 000 €
- Une parcelle de 800 m2 vendue à 210 000 €
- Une parcelle de 1300 m2 vendue à 250 000 €
En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons 660 000 € comme prix global des terrains.
Divisons le prix global des terrains par le nombre de terrains de reference: 660 000 € / 3 = 220000€.
Cette méthode de référence au marché peut être pertinente lorsque les terrains de référence présentent des caractéristiques similaires en termes de surface ou de taille moyenne des terrains utilisés comme base. Cependant, elle peut ne pas être précise si les terrains de référence diffèrent considérablement du terrain à évaluer en termes de taille.
Il est important de noter🔍 que la constructibilité du terrain n’est pas prise en compte dans cette méthode, ce qui constitue une limite. La constructibilité peut avoir un impact significatif sur le prix du terrain, en fonction des autorisations de construction accordées. Par conséquent, il est recommandé de se baser sur la méthode d’estimation A, qui prend en compte ces aspects et pourquoi pas la contrôler rapidement avec la méthode B .
🔍 Il est également crucial de souligner qu’à partir de 2020, lors d’une vente de terrains, il est obligatoire de réaliser une étude de sol de type G1, conformément à la loi Elan. Cette étude anticipe la nature du terrain et les méthodes de fondation de la construction. En vous accompagnant pour la vente de votre terrain, nous pouvons vous fournir une estimation fiable et objective, ainsi qu’une étude complète comprenant des informations sur les risques potentiels, le plan local d’urbanisme (PLU), la plus-value éventuelle, et d’autres éléments pertinents.
👉 N’hésitez pas à contacter notre expert, Laurent, qui se fera un plaisir de se déplacer pour vous offrir une estimation précise et détaillée de votre terrain.
⚠️ ⚠️ ⚠️ ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments à présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune ou de votre service d’urbanisme local de Gattieres peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à Gattieres , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
