Dans le but de vous fournir un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à Antibes, voici une estimation type pour un terrain à bâtir dans cette commune.
🖊️ Différents éléments tels que la superficie du terrain, sa constructibilité, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spécifiques, contribuent à déterminer sa valeur et influencent sa position sur le marché immobilier.
En règle générale, un terrain qui permet la construction de deux maisons jumelées ou individuelles aura une valeur d’environ le double par rapport à un terrain permettant la construction d’une seule villa.
Par conséquent, il est essentiel de définir en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Antibes.
La constructibilité du terrain à Antibes est déterminée par plusieurs aspects, notamment :
✅ Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nécessitera des solutions alternatives (par exemple, une négociation avec les voisins pour empiéter sur leur terrain, des aménagements spécifiques du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit réduire la taille du terrain, ce qui impactera son prix global, soit réduire le prix dû à l’accès non conforme. Dans certaines zones densément peuplées comme Antibes, ce point revêt une importance particulière.
✅ Viabilisation : Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire dépend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, assainissement). Il est donc nécessaire de se renseigner sur la possibilité (facilité ou difficulté) de raccordement à ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne favorise pas le raccordement, cela aura un impact sur sa valeur et son prix. En outre, le coût du terrain peut également être influencé par l’obligation de se raccorder au réseau d’assainissement collectif, qui peut parfois être impossible et nécessiter une fosse septique en substitution.
✅ Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous considérons une construction résidentielle. Toutefois, il convient de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Antibes.
Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui déterminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et, par conséquent, sa valeur.
✅ Constructibilité par rapport aux limites séparatives : Les zones périphériques d’un terrain sont généralement non constructibles, ce qui réduit la surface exploitée pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concerné. Des dérogations sont possibles, mais elles doivent être examinées au cas par cas.
✅ Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Des règles spécifiques s’appliquent à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain. Chaque commune peut avoir ses propres règles d’urbanisme à ce sujet.
✅ Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme fixent généralement une hauteur maximale autorisée pour les constructions, que ce soit un toit en pente ou plat. Les hauteurs peuvent être exprimées en mètres ou en nombre d’étages. Par exemple, à Antibes, la hauteur maximale autorisée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
✅ Stationnement : Dans de nombreux cas, notamment dans notre région, un nombre minimum de places de stationnement par logement est imposé. Par conséquent, le terrain doit pouvoir accueillir non seulement la construction elle-même, mais également les espaces de stationnement requis, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée à cet effet, des solutions alternatives doivent être envisagées, ce qui réduira également le prix du terrain. Dans des zones densément peuplées et urbaines comme Antibes, ces exigences sont souvent plus strictes.
✅ Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les éléments mentionnés ci-dessus guideront les résultats de l’évaluation.
🔍 Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Antibes.
Lors de l’estimation d’un terrain à Antibes, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur. Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.
La surface du terrain reste un élément clé pour déterminer son prix. Un terrain plus grand aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un point central dans notre estimation.
👉 Nous prenons également en compte la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain se trouve dans un lotissement, nous examinons attentivement le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’évaluer les possibilités de construction.
👉 La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou qu’il présente des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
⚠️ Il est primordial de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour l’estimation. Nous recherchons des parcelles de dimensions similaires dans le quartier d’Antibes afin d’obtenir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.
👉 La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans des communes comme Antibes, Juan-les-Pins, Vallauris, Biot et Golfe-Juan, qui sont situées sur des collines.
👉 Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans des villes telles qu’Antibes, Juan-les-Pins, Vallauris, Biot et Golfe-Juan, qui sont situées sur les collines de l’arrière-pays.
👉 L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
👉 La vue est également un facteur essentiel. Une vue sur la mer, comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges, ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Cagnes-sur-Mer, Juan-les-Pins, Antibes ou d’autres villes environnantes, est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
👉 La proximité de nuisances visuelles ou sonores, telles qu’une autoroute ou une voie ferrée, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, la commune d’Antibes n’est pas concerné sur l’ensemble de sa superficie .
🔍 Une méthode courante que nous utilisons pour estimer un terrain à Antibes consiste à comparer deux ventes de terrains en ajustant la différence entre elles. Par exemple, nous avons observé qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée. En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Antibes.
Deux méthodes d'exemples pour une estimation d'un terrain à Roquefort les Pins
Sur la commune d’Antibes, les terrains présentent généralement différentes caractéristiques qui influencent leur valeur et leur prix. Une expertise spécifique dans l’estimation de terrains sur cette commune permet d’évaluer précisément leur valeur.
⚠️ Il est important de noter que la nature rocheuse des terrains peut être observée dans des communes voisines telles que Saint-Jeannet, La Gaude, Vence et Saint-Paul-de-Vence. Cependant, pour évaluer les terrains à Antibes, il faut prendre en compte les particularités propres à cette commune.⚠️
Un terrain offrant des conditions idéales pour la construction d’une maison suscitera un intérêt accru et entraînera une augmentation des prix.
À l’inverse, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance à faire baisser son prix. Une étude de sol est essentielle pour anticiper ces coûts, et l’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la commune d’Antibes permet d’obtenir une estimation précise.
Différents types de sol peuvent être observés à Antibes. Les terrains incompressibles, tels que l’argile sec et le limon, présentent généralement une excellente résistance, mais exigent des fondations plus larges pour la construction.
➡️ Certains terrains incompressibles, comme le granit, le grès, la roche calcaire et le fameux “Pouding” typique de la région, offrent l’avantage de pouvoir supporter des charges lourdes, ce qui améliore la stabilité de la construction à venir. Cela peut influencer positivement le prix du terrain. En revanche, un terrain plus souple aura l’effet inverse et fera baisser le prix.
➡️ Les terrains compressibles, tels que l’argile compacte mais humide, les vases et les tourbes, sont de moindre qualité. Ils nécessitent des fondations spécifiques et coûteuses, ce qui augmente les coûts de construction et diminue la valeur du terrain. Dans certains cas, si le terrain est trop spongieux, il peut même être considéré comme inconstructible, ce qui entraîne une diminution significative de sa valeur.
➡️ Les terrains hétérogènes résultent d’un mélange aléatoire de différents matériaux avec une compression variable. Ils peuvent présenter des fissures et des crevasses, nécessitant une attention particulière qui ne peut être évaluée qu’à travers une étude géologique du sol. Le choix des matériaux et des techniques de fondation aura un impact sur le prix du terrain.
➡️ Les terrains constitués de remblais suscitent la méfiance des constructeurs. Bien que certains terrains remblayés puissent être considérés comme constructibles en fonction de la taille de la construction envisagée, il est préférable de les éviter. En réalité, un terrain remblayé n’est véritablement considéré comme constructible qu’après une vingtaine d’années.
➡️ Pour qu’un terrain puisse être considéré comme constructible, il doit être vierge de toute construction existante. Cependant, il existe des exceptions, comme la possibilité de démolir un bâtiment existant pour récupérer le droit de construire et reconstruire par-dessus (récupération foncière). Dans de tels cas, les nouveaux logements auront une valeur supérieure aux anciens, notamment si ces derniers étaient vétustes ou non conformes aux normes urbanistiques. Les frais de destruction et de préparation du terrain pour le rendre semblable à un terrain vierge impacteront la valeur du terrain.
🔍 L’évaluation du prix d’un terrain est toujours basée sur le marché immobilier en vigueur. L’expert immobilier doit donc réaliser une étude spécifique au marché immobilier d’Antibes. Le marché immobilier local est influencé par l’environnement et les caractéristiques propres à la commune d’Antibes. Les prix des terrains peuvent varier considérablement entre différents quartiers en fonction de leur proximité des commerces et des transports.
🔍🔍 Une fois le marché immobilier local identifié, l’expert immobilier rassemble les données sur les transactions effectuées pour estimer et calculer la valeur du terrain. Il est recommandé d’utiliser des terrains de référence situés à Antibes ou dans ses environs, tels que Villeneuve-Loubet, Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var, Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Vence, La Gaude et Carros.
Idéalement, il est préférable d‘avoir au moins trois terrains de référence pour une estimation objective, car un nombre insuffisant de terrains rendrait l’estimation plus subjective.
👉 L’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques du sol, l’environnement local et le marché immobilier spécifique à la commune d’Antibes.
Exemples de Méthodes d'estimation d'un terrain sur la commune d'Antibes
A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :
Lors de l’estimation d’un terrain à Antibes, il est essentiel de prendre en compte tous les paramètres pertinents du marché immobilier. Voici une méthode qui intègre ces facteurs :
- Considérez la valeur des terrains en fonction de leur localisation géographique. Par exemple, les terrains situés à Antibes , Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var, proches du littoral, sont généralement très prisés et donc plus chers. Les terrains à Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien que plus éloignés de la côte, peuvent également être recherchés en raison de leurs vues exceptionnelles, ce qui influe sur leur prix. En revanche, les terrains dans des communes plus éloignées comme Carros, Gattières et Saint-Jeannet sont plus abordables.
- Vérifiez la constructibilité du terrain en consultant les références des dernières ventes et constructions, ainsi que les informations des organismes d’urbanisme. Assurez vous également de respecter les réglementations d’urbanisme en vigueur.
- Prenez en compte les caractéristiques spécifiques du terrain qui peuvent influencer son prix, telles que les servitudes, les alignements, l’orientation, la topographie (pente, dénivelé), la proximité des commodités, des plages et des axes routiers.
🖊️ Prenons un exemple concret :
Le terrain à évaluer mesure 1000 m² à Antibes. Il est possible d’y construire une maison de 150 m² habitables, avec une exposition sud et sans vis-à-vis ni servitude.
En utilisant trois terrains de référence :
- Un terrain de 500 m² vendu à 200 000 €
- Un terrain de 800 m² vendu à 210 000 €
- Un terrain de 1300 m² vendu à 250 000 €
➡️ Appliquons la méthode de calcul : additionnons les prix des terrains, additionnons les surfaces des terrains, puis divisons le total des prix par le total des surfaces pour obtenir le prix moyen par m².
➡️ 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (total des prix des terrains) 500 m² + 800 m² + 1300 m² = 2600 m² (total des surfaces des terrains) 660 000 € / 2600 m² = 253,84 €/m² (prix moyen par m²)
🖊️ Ensuite, multiplions la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m² : 253,84 €/m² * 1000 m² = 253 840 €.
➡️ Considérons maintenant les spécificités du terrain évalué. S’il est grevé d’une servitude de passage, réduisons le prix de 5% : 253 840 € – 5% = 241 163,7 €.
🔍 Le prix estimé pour ce terrain à Saint-Paul-de-Vence, en utilisant la méthode basée sur le marché immobilier réel, est de 241 163,7 €.
B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :
Pour cette méthode, nous utiliserons la référence au marché en excluant l’approche basée sur la comparaison des surfaces et marché réel.
🖊️Reprenons l’exemple précédent :
Le terrain à évaluer mesure 1000 m².
En utilisant les trois terrains de référence :
- Un terrain de 500 m² vendu à 200 000 €
- Un terrain de 800 m² vendu à 210 000 €
- Un terrain de 1300 m² vendu à 250 000 €
➡️Calculons le prix moyen par m² en additionnant les prix des terrains et en divisant par la somme des surfaces des terrains.
➡️ 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (total des prix des terrains)
➡️ En divisant le prix total des terrains de base par le nombre de terrain de référence à évaluer : 660 000/23 = 220000 €.
🔍 Cette approche basée sur la référence au marché, bien qu’elle ne prenne pas en compte la comparaison des surfaces, fournit une ID2E d’estimation simpliste mais raisonnable et proche de la réalité.
Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité du terrain. Si le terrain à évaluer a des contraintes de construction, cela pourrait avoir un impact sur le prix final.
Il est donc préférable de s’appuyer sur la méthode d’estimation basée sur le marché immobilier réel (méthode A) pour obtenir une évaluation plus précise.
⚠️⚠️⚠️ Remarque ⚠️⚠️⚠️: Depuis 2020, lors de la vente de terrains, il est obligatoire de réaliser une étude de sol en G1 conformément à la Loi Elan. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain et d’ajuster les méthodes de construction et les fondations en conséquence.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments à présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune ou de votre service d’urbanisme local de Antibes peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à Antibes , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
