A/L’agent immobilier compare les différents biens qu’il doit évaluer en se basant sur son expérience des terrains déjà commercialisés , sur le marché immobilier réel du moment.
Cette méthode prend en compte l’ensemble des critères du terrain à évaluer.
En aucun cas la valeur de prix qui sera donné pour valoriser le terrain sera effectué sur une méthode ou base qui ne dépends pas du marché local.
Un principe également appliqué serait la notion de parcelles de base.
B/Le mode de comparaison en utilisant les moyennes de surface /mètre carré implique de prendre le prix moyen/m2 et de le multiplier par la surface du terrain qu’il s’agit d’évaluer.
📐🏞️💰 En application , voici le détail de l’estimation qui prend en compte l’ensemble des paramètres du terrain sur le marché immobilier réel:
Dans un premier temps prendre la valeur des prix qui sont impactés suivant la zone de valeur des parcelles concernées.
En effet la Zone ou commune de Cagnes sur mer, Villeneuve Loubet, St Laurent du var est proche du littoral et donc très prisé cela explique des prix de terrain très élevés
Sur la Zone ou villes de St Paul de Vence, La Colle sur loup, Vence, La Gaude sont des communes certes éloigné du littoral mais généralement avec des vues exceptionnel donc encore une fois, les prix pratiqués sur ces terrains sont également assez demandés donc chère à l’achat.
Sur les communes plus éloignés de Carros, Gattieres , St Jeannet… les terrains sont plus abordables et donc bien moins chère.
Dans un second temps nous contrôlerons si le terrain est constructible ou non et le résiduel disponible.
Pour ce faire il y a l’expérience de l’agent immobilier, les références des dernières ventes, les références de dernières constructions, les informations des divers organismes d’urbanisme.
Puis dans un dernier temps nous contrôlerons tous les détails qu’imposent les réglementations d’urbanisme.
Comme nous l’avons vu plus haut les caractéristiques d’un terrain peuvent avoir des conséquences bénéfique ou négatif sur son prix de vente:
-Un terrain présentant une ou plusieurs servitudes
-Un terrain frappé d’alignement
-Un terrain avec une orientation qui impact son vis à vis, sa luminosité …
-Un terrain en pente, plat, bref avec un dénivelé qui régule également son prix de vente.
-Un terrain proche des commodités, des plages, des axes routiers …
Brefs toutes ces caractéristiques d’un terrain qui permettrons d’affiner un prix d’estimation du terrain et qui vous permettra d’anticiper sa valeur au plus juste.
Nous allons prendre un exemple parlant :
Le terrain à estimer a une surface de 1000 m2 sur la commune de Saint Paul de Vence avec une possibilité de construire une maison de 150m2 habitable, avec une exposition Sud et sans vis-à-vis, sans la moindre servitude .
En premier nous allons nous référer sur 3 terrains.
- Une parcelle de terrain de 500 m2 d’un montant de 200000€ à St Paul de Vence
- Une parcelle de terrain de 800 m2 d’un montant de 210000€ à Saint Paul de Vence
- Une parcelle de terrain de 1300 m2 d’un montant de 250000€ également à Saint Paul de Vence
La première étape de calcul du prix à appliquer est simple , il suffit d’additionner l’ensemble des prix de terrains et ensuite d’un autre coté d’additionner les surfaces des terrains puis de diviser le premier total (prix global terrains) par les surfaces total des terrains ( Surfaces global terrains )
-200000 + 210000 + 250000 = 660000€ = prix global terrains
-500 + 800 + 1300 = 2600 m2 = Surface global terrains
-6600000/2600=253.84 💰
253.84 est le prix moyen / m2 du terrain.
A partir de là nous multiplions la surface de notre terrain à évaluer par le prix au m2
Soit 253.84 * 1000= 253846€.
Ensuite appliquons la possibilité de construction ou non.
Un coup de chance nous partons sur l’hypothèse que tous les terrains sont similaires et constructible.
Donc le prix du terrain calculé ci-dessus n’évolue pas et reste à 253846 €.💰
Et dans la dernière étape de cette estimation nous apprenons que le terrain à évaluer est grevé d’une servitude de passage sur une partie.
Au vue de la position et de la taille de la servitude nous minorons le prix du terrain de 5%
- 253846 – 5% = 241 163,7
Le prix de ce terrain sur St Paul de Vence estimé avec la méthode de marché immobilier en réel est de 241163.7€ 💰
Quoi qu’il en soit , la méthode d’estimation que nous appliquons régulièrement vous sera toujours réalisé avec attention et rendu avec une étude qui vous sera transmis et expliquée sur tout les points.
Ci dessous : le mode de calcul B dit de référence au marché est respecté tandis que le A à savoir le mode de comparaison par surface sera mis de coté pour notre calcul.
Nous allons prendre un exemple parlant :
Le terrain à estimer qui se situe à Cagnes sur mer a une surface de 1000 m2.
Nous allons nous référer sur 3 terrains.
- Une parcelle de terrain de 500 m2 d’un montant de 200000€ au Breguieres à Cagnes sur mer
- Une parcelle de terrain de 800 m2 d’un montant de 210000€ au Val fleuri à Cagnes sur mer
- Une parcelle de terrain de 1300 m2 d’un montant de 250000€ au Haut de Cagnes
La méthode de calcul du prix à appliquer est simple , il suffit d’additionner l’ensemble des prix de terrains et ensuite d’un autre coté d’additionner les surfaces des terrains puis de diviser le premier total (prix global terrains) par les surfaces total des terrains ( Surfaces global terrains )
-200000 + 210000 + 250000 = 660000€ = prix global terrains
-500 + 800 + 1300 = 2600 m2 = Surface global terrains
-6600000/2600=253.84
253.84 est le prix moyen / m2 du terrain sur Cagnes sur mer .
A partir de là nous multiplions la surface de notre terrain à évaluer par le prix au m2
Soit 253.84 * 1000= 253846€.
Cette solution même si elle ne prend pas en compte la méthode A, nous identifie un prix raisonnable et assez proche de la réalité.
Ainsi le résultat obtenu est d’autant plus pertinent si les terrains de référence qui ont été pris comme exemple sont assez proche en termes de surface ou sur la taille moyenne de l’ensemble des terrains prient pour base et notamment sur la même ville comme sur cette exemple(Cagnes sur mer).
Cette méthode indique donc une limite, sur des terrains qui seraient pris en référence qui donnent des caractéristiques éloignés de celui à évaluer ,comme une taille nettement plus grande ou à l’inverse bien plus petite.
La constructibilité non pris en compte :
Encore une limite pour la méthode précédente, c’est les différentes possibilités de construction.
Dans notre exemple nous avons pris une parcelle de terrain de 1000m2, mais si celle si ne peut supporter une autorisation de construction que sur sa moitié, le prix en serait impacter à la baisse.
Egalement si sur ce même terrain nous pouvons construire qu’une ou plusieurs maisons, le prix en serait bien différent par rapport à tous les projets possibles et envisagés et cela que ce soit à Cagnes sur mer , Vence , La Gaude ou toute autre communes aux alentours .
Dans la logique plus un terrain est petit plus sont prix au m2 est élevé, alors qu’avec le taux de constructibilité celui ci met en éclat cette logique.
Voici quelques exemples pour illustrer nos propos:
-un terrain de 1000 m2 situé à Vence dans le quartier de l’Ara avec une surface de construction possible de 500m2 vaut environ 275000€, alors qu’un terrain situé à Vence et toujours dans le même quartier mais celui-ci avec la possibilité de ne construire que sur 110m2 de sa surface se vendra largement moins chère dans les 200000€. 💰
-Un terrain à Cagnes sur mer dans le quartier des Collettes de 400m 2 constructible sur 200m2 de sa surface pourrait trouver preneur à environ 250000€, tandis qu’un autre terrain de 300 m2 dans le même quartier des Collettes à Cagnes sur mer avec une surface constructible de 210m2 pourrait se vendre quasiment le même prix que le précédent alors qu’il n’est que de 2/3 de la surface du premier.
Et donc si nous utilisons le mode de calcul de comparaison , les différences de prix impacteraient à la baisse les prix des terrains plus petits alors qu’ils peuvent justifier d’un prix assez conséquent .
Il vaut donc mieux s’appuyer sur la méthode d’évaluation B 🔍 💰
ATTENTION: Depuis 2020 Lors d’une vente de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permet d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
Si vous souhaitez en savoir plus ou si vous souhaitez être accompagné pour la vente de votre terrain et ainsi avoir des information sur la possibilité de vente de votre terrain ,ainsi qu’une étude (accompagné d’un dossier qui peut comprendre l’etat des risques, les informations du PLU sur votre terrain ,sur l’éventuel plus-value et bien d’autres éléments ).
N’hésitez pas à contacter Laurent qui se fera un plaisir de se déplacer pour vous proposer une estimation fiable et objective de votre terrain.
🔍 ATTENTION 🔍
Depuis 2020 Lors d’une vente de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permet d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information
je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments à présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
