Dans le but de vous informer sur l’estimation de la valeur  d’un terrain , il sera nécessaire de définir la possibilité et les conditions des droits à bâtir!

Pour cela toutes les lois réglementaires des différents services d’urbanismes  (communes, voirie, département…) sont applicables sur les aspects juridiques du terrain, de la parcelle concerné.

Nous pouvons déjà anticiper sur le fait que les règles d’urbanisme déterminent la possible constructibilité du terrain sur les éléments suivants :

• L’accessibilité 🔍:

Une accessibilité minimal en largeur est régulièrement demandé par les règles de l’urbanisme .Donc de fait, si le terrain n’a pas cette accessibilité il impactera obligatoirement le prix du terrain car celui ci sera soit inaccessible soit devoir trouver une solution (S’arranger pour un agrandissement qui empiète  chez le voisin, trouver une solution d’aménagement du terrain). quoi qu’il en soit  Il faudra alors soit diminuer le terrain qui impacte le prix global soit diminuer du prix à payer pour avoir un accès conforme. ailleurs certaine ville comme Cagnes sur mer, Villeneuve loubet, st Laurent du var sont des villes assez denses ou ce point est d’autant plus sensible.

• Viabilisation 🔍 :

Il ne faut toujours pas oublier que les organismes d’urbanisme décides ou pas d’accorder un permis suivant des règles strictes dont l’une d’elle étant le fait d’être desservi par des réseaux de communication(tel, internet ..) d’électricité , de gaz  , d’eau potable,  et d’évacuation des eaux usées (pour le tout à l’égout ou le gaz il y a possibilité de dérogation ou d’autres solutions) .En tout état de cause l’agent immobilier devra se renseigner sur la possibilité (facile ou non) de raccordement à tout ces infrastructures obligatoire .Le raccordement pourra être donc facile sur des caractéristique tel que les diamètres, profondeurs ,puissance… et si le terrain n’aide pas au possible raccordement , alors la valeur et le prix du terrain en sera d’autant plus impacté .Le cout du terrain peut aussi être impacté sur la partie de l’obligation du raccordement du tout à l’égout qui quelques fois impossible peut être substitué par une fosse septique.

• Le type et le genre de construction proposé 🔍:

Pour notre exemple nous parlerons d’une construction pour une habitation ,alors que si il s’agit d’un terrain dont la réglementation n’accepte que des  constructions voué à une utilisation industriel , celui ci sera caduque .Pour info suivant la Commune que ce soit Cagnes sur mer ,st Paul de Vence ,Vence ,La Colle sur loup ou toutes communes de notre région de Provence impose des types de logement plutôt provençal .

• constructions du bâtit suivant les implantations des voies publiques et privées 🔍:

En principe la réglementation de chaque commune prévoie l’implantation d’une maison par rapport aux voies de  circulations .Ces règles peuvent obliger de construire en arrière ou alignement des voies; Ce qui peut donc imputé une partie de constructibilité du terrain et amoindrir la valeur de celui-ci.

• constructibilité en rapport aux limites séparatives 🔍:

La périphérie d’un terrain n’est généralement pas constructible ce qui réduit la surface d’exploitation pour la construction. La réglementation de chaque commune peut être différente d’une ville à une autre, donc un terrain qui peut être constructible sur la totalité de celui -ci doit impérativement soustraire cette limite entre terrain voisin et le terrain concerné .Encore une fois des dérogations existe, mais celle ci sont à prendre au cas par cas.

• Imposition sur la construction de maisons sur un même terrain 🔍:

Des règles pour l’implantation de constructions sur un même terrain concernant plusieurs maisons existe et cela encore peut impacter la valeur .Chaque ville ou commune peut imposer des règles d’urbanisme radicalement différente.

• hauteur de  constructions de la maison ou habitation 🔍 :

Cette règle impose encore une fois une hauteur maximum autorisé que ce soit un toit en pente ou plus moderne comme un toit plat .Les hauteurs curieusement quelques fois peuvent être donné en mètres ou en nombre de niveaux. Pour info, en France l’hauteur standard est de 2,7m à 3 mètre par niveau. Par exemple sur La ville de Cagnes  sur mer ou même Vence,  la hauteur imposée pour une maison est généralement de 7m50 de hauteur.

• Les stationnements 🔍:

Bien régulièrement et surtout dans notre région il sera imposé un nombre de places de stationnement par maison ou logement. Bien évidement le terrain nous devrons pouvoir accueillir non seulement le logement mais aussi le garage ou le ou les stationnements. Et encore une fois dans l’impossibilité de pouvoir utilisé une partie du terrain pour pouvoir garer un véhicule, des solutions doivent être proposé (parking en toiture, en sous sol…) et cela diminuera d’autant plus le prix du terrain. Sur certaine ville dense et urbaine  comme Cagnes sur mer, Villeneuve Loubet, st Laurent du var jusqu’a Vence cette règle est plus stricte que sur d’autre commune comme Carros, Gattieres ou même La Gaude.

• La densité 🔍:

Cette densité est donnée suivant la taille du terrain et la surface constructible possible. Les points mentionnés ci dessus dirigent et indiqueront les résultats de ce rapport.

Cette liste est bien évidement non exhaustive et peut considérablement évoluer suivant sa commune , sa zone , sa proximité des différents points d’utilités public …

Pour en savoir plus n’hésitez pas à nous contacter directement afin de faire appel à notre expérience du terrain!!