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Terrain Nice

ville de Nice , promenade des anglais

🖊️ Afin de vous fournir un exemple d’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Nice, voici une estimation type pour un terrain Ă  bâtir dans cette commune.

DiffĂ©rents Ă©lĂ©ments tels que la superficie du terrain, sa constructibilitĂ©, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spĂ©cifiques, contribuent Ă  dĂ©terminer sa valeur et influencent sa position sur le marchĂ© immobilier.

En gĂ©nĂ©ral, un terrain permettant la construction de deux maisons jumelĂ©es ou individuelles aura une valeur d’environ le double par rapport Ă  un terrain permettant la construction d’une seule villa.

Il est donc essentiel de définir en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Nice.

La constructibilité du terrain à Nice est déterminée par plusieurs aspects, notamment :

  • AccessibilitĂ© :

✅  Les règles d’urbanisme exigent gĂ©nĂ©ralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne rĂ©pond pas Ă  cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nĂ©cessitera des solutions alternatives (par exemple, une nĂ©gociation avec les voisins pour empiĂ©ter sur leur terrain, des amĂ©nagements spĂ©cifiques du terrain). Dans tous les cas, il faudra soit rĂ©duire la taille du terrain, ce qui impactera son prix global, soit rĂ©duire le prix dĂ» Ă  l’accès non conforme. Dans certaines zones densĂ©ment peuplĂ©es comme Nice, ce point revĂŞt une importance particulière.

  • Viabilisation :

âś…  Il est important de noter que l’obtention d’un permis de construire dĂ©pend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux rĂ©seaux de communication (tĂ©lĂ©communications, Ă©lectricitĂ©, gaz, eau potable, assainissement). Il est donc nĂ©cessaire de se renseigner sur la possibilitĂ© (facilitĂ© ou difficultĂ©) de raccordement Ă  ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne favorise pas le raccordement, cela aura un impact sur sa valeur et son prix. En outre, le coĂ»t du terrain peut Ă©galement ĂŞtre influencĂ© par l’obligation de se raccorder au rĂ©seau d’assainissement collectif, qui peut parfois ĂŞtre impossible et nĂ©cessiter une fosse septique en substitution.

  • Type et nature de la construction envisagĂ©e :

✅  Dans cet exemple, nous considérons une construction résidentielle. Toutefois, il convient de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Nice.

  • Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privĂ©es :

✅  GĂ©nĂ©ralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui dĂ©terminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut rĂ©duire la constructibilitĂ© du terrain et, par consĂ©quent, sa valeur.

  • ConstructibilitĂ© par rapport aux limites sĂ©paratives :

✅  Les zones pĂ©riphĂ©riques d’un terrain sont gĂ©nĂ©ralement non constructibles, ce qui rĂ©duit la surface exploitĂ©e pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concernĂ©. Des dĂ©rogations sont possibles, mais elles doivent ĂŞtre examinĂ©es au cas par cas.

  • Imposition concernant la construction de plusieurs maisons sur un mĂŞme terrain :

✅  Les règles d’urbanisme peuvent imposer des contraintes spĂ©cifiques Ă  l’implantation de plusieurs constructions sur un mĂŞme terrain, ce qui peut Ă©galement influencer sa valeur. Chaque commune peut avoir des règles d’urbanisme diffĂ©rentes.

  • Hauteur des constructions :

✅  Les règles d’urbanisme fixent gĂ©nĂ©ralement une hauteur maximale autorisĂ©e pour les constructions, que ce soit un toit en pente ou plat. Les hauteurs peuvent ĂŞtre exprimĂ©es en mètres ou en nombre d’Ă©tages. Par exemple, Ă  Nice, la hauteur maximale autorisĂ©e pour une maison est gĂ©nĂ©ralement de 7,50 mètres.

  • Stationnement :

✅  Dans de nombreux cas, notamment dans notre rĂ©gion, un nombre minimum de places de stationnement par logement est imposĂ©. Par consĂ©quent, le terrain doit pouvoir accueillir non seulement la construction elle-mĂŞme, mais Ă©galement les espaces de stationnement requis, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas ĂŞtre utilisĂ©e Ă  cet effet, des solutions alternatives doivent ĂŞtre envisagĂ©es, ce qui rĂ©duira Ă©galement le prix du terrain. Dans des zones densĂ©ment peuplĂ©es et urbaines comme Nice, ces exigences sont souvent plus strictes.

  • DensitĂ© :

âś…  La densitĂ© de construction dĂ©pend de la taille du terrain et de la surface constructible possible. Les Ă©lĂ©ments mentionnĂ©s ci-dessus guideront les rĂ©sultats de l’Ă©valuation.

🔍 Tous ces facteurs doivent ĂŞtre pris en compte lors de l’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Nice.

Lors de l’estimation d’un terrain Ă  Nice, notre expertise spĂ©cifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour Ă©valuer sa valeur.

👉 Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.

👉 La surface du terrain reste un élément clé pour déterminer son prix. Un terrain plus grand aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un point central dans notre estimation.

👉 Nous prenons Ă©galement en compte la constructibilitĂ© du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulĂ©es. Si le terrain se trouve dans un lotissement, nous examinons attentivement le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’Ă©valuer les possibilitĂ©s de construction.

👉 La forme du terrain, qu’il soit long et Ă©troit ou qu’il prĂ©sente des formes originales, peut influencer la mĂ©thode et le coĂ»t de construction, ce qui peut justifier une nĂ©gociation ou un prix infĂ©rieur.

Il est primordial de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour l’estimation. Nous recherchons des parcelles de dimensions similaires dans les quartiers de Nice afin d’obtenir une estimation plus prĂ©cise, plutĂ´t que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.

👉 La prĂ©sence d’une lĂ©gère pente sur le terrain peut entraĂ®ner une plus-value, tandis qu’une pente prononcĂ©e peut augmenter les coĂ»ts supplĂ©mentaires liĂ©s aux fondations et Ă  l’amĂ©nagement du terrain. Cette caractĂ©ristique est souvent observĂ©e dans des communes telles que Nice, Villefranche-sur-Mer, Colomars, Saint-AndrĂ©-de-la-Roche et ainsi Ă©galement sur ses propres quartiers comme Falicon, Bellet … qui sont situĂ©es sur des collines.

👉 Un terrain situĂ© en contrebas de la route et des rĂ©seaux d’Ă©gouts entraĂ®nera des coĂ»ts de viabilisation plus Ă©levĂ©s, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est frĂ©quente dans des villes comme Nice, Villefranche-sur-Mer, Colomars, Saint-AndrĂ©-de-la-Roche et Falicon, qui sont situĂ©es sur les collines de l’arrière-pays.

👉 L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, vers Antibes ou le Cap d’Antibes par exemple, est particulièrement recherchĂ©e et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord rĂ©duira le prix de la parcelle en raison d’une luminositĂ© moindre et d’une consommation d’Ă©nergie plus Ă©levĂ©e.

👉 La vue est Ă©galement un facteur essentiel. Une vue sur la mer, comme le Cap d’Antibes , St Jean Cap Ferrat ou la baie des Anges, ou une vue dĂ©gagĂ©e sur les collines de l’arrière-pays de Cagnes-sur-Mer, Nice, Villefranche-sur-Mer ou d’autres villes environnantes, est très prisĂ©e. En revanche, une vue obstruĂ©e par un immeuble ou une colline entraĂ®nera une moins-value.

👉 La proximitĂ© de nuisances visuelles ou sonores, telles que l’autoroute A8 ou une voie ferrĂ©e, aura Ă©galement un impact nĂ©gatif sur le prix du terrain. Heureusement, les villes de Cagnes-sur-Mer, Antibes et Villeneuve-Loubet sont peu concernĂ©es par ces nuisances.

🔍  Dans notre expertise spĂ©cifique, une mĂ©thode couramment utilisĂ©e pour estimer un terrain Ă  Nice consiste Ă  comparer deux ventes de terrains en ajustant la diffĂ©rence entre elles. Par exemple, nous avons observĂ© qu’un terrain orientĂ© nord coĂ»te 45% moins cher que le mĂŞme terrain avec une exposition radicalement opposĂ©e.

En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix Ă  la hausse ou Ă  la baisse en fonction de l’orientation spĂ©cifique du terrain Ă  estimer Ă  Nice.

Deux méthodes d'exemples pour une estimation d'un terrain à Nice

👉 Sur la commune de Nice, l’estimation des terrains nĂ©cessite une expertise spĂ©cifique afin de dĂ©terminer leur valeur et leur prix. Les caractĂ©ristiques du terrain jouent un rĂ´le majeur dans cette Ă©valuation.

⚠️ Il est important de noter ⚠️ que les terrains dans les communes environnantes, telles que St Jeannet, La Gaude, Vence et St Paul de Vence, sont souvent de nature rocheuse. Cependant, pour estimer les terrains à Nice, il est crucial de prendre en compte les particularités propres à cette commune.

Un terrain offrant des conditions idĂ©ales pour la construction d’une maison suscitera un intĂ©rĂŞt accru, ce qui entraĂ®nera une augmentation des prix. En revanche, un terrain nĂ©cessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance Ă  faire baisser son prix.

Il est donc essentiel de rĂ©aliser une Ă©tude de sol pour anticiper ces coĂ»ts, et l’expertise d’un agent immobilier spĂ©cialisĂ© dans la commune de Nice permettra d’obtenir une estimation prĂ©cise.

➡️ DiffĂ©rents types de sol peuvent ĂŞtre observĂ©s Ă  Nice. Les terrains incompressibles, tels que l’argile sec et le limon, offrent gĂ©nĂ©ralement une excellente rĂ©sistance, mais nĂ©cessitent des fondations plus larges pour la construction.

➡️ Certains terrains incompressibles, comme le granit, le grès, la roche calcaire et le fameux “Pouding” typique de la rĂ©gion, ont l’avantage de pouvoir supporter des charges lourdes, amĂ©liorant ainsi la stabilitĂ© de la future construction. Cela peut influencer positivement le prix du terrain. En revanche, un terrain plus souple aura l’effet inverse et fera baisser le prix.

➡️ Les terrains compressibles, tels que l’argile compacte mais humide, les vases et les tourbes, sont de moindre qualitĂ©. Ils exigent des fondations spĂ©cifiques et coĂ»teuses, augmentant ainsi les coĂ»ts de construction et diminuant la valeur du terrain. Dans certains cas, si le terrain est trop spongieux, il peut mĂŞme ĂŞtre considĂ©rĂ© comme inconstructible, entraĂ®nant une diminution significative de sa valeur.

➡️ Les terrains hĂ©tĂ©rogènes sont le rĂ©sultat d’un mĂ©lange alĂ©atoire de diffĂ©rents matĂ©riaux avec une compression variable. Ils peuvent prĂ©senter des fissures et des crevasses, nĂ©cessitant une attention particulière qui ne peut ĂŞtre Ă©valuĂ©e qu’Ă  travers une Ă©tude gĂ©ologique du sol. Le choix des matĂ©riaux et des techniques de fondation aura un impact sur le prix du terrain.

➡️ Les terrains constituĂ©s de remblais suscitent la mĂ©fiance des constructeurs. Bien que certains terrains remblayĂ©s puissent ĂŞtre considĂ©rĂ©s comme constructibles en fonction de la taille de la construction envisagĂ©e, il est prĂ©fĂ©rable de les Ă©viter. En rĂ©alitĂ©, un terrain remblayĂ© n’est vĂ©ritablement considĂ©rĂ© comme constructible qu’après une vingtaine d’annĂ©es.

➡️ Un terrain est considĂ©rĂ© comme constructible s’il ne comporte aucune construction existante. Cependant, il existe des exceptions, comme la possibilitĂ© de dĂ©molir un bâtiment existant pour rĂ©cupĂ©rer le droit de construire et reconstruire par-dessus (rĂ©cupĂ©ration foncière). Dans de tels cas, les nouveaux logements auront une valeur supĂ©rieure aux anciens, notamment s’il s’agit de bâtiments vĂ©tustes ou non conformes aux normes urbanistiques. Les frais de destruction et de prĂ©paration du terrain pour le rendre semblable Ă  un terrain nu auront un impact sur la valeur du terrain.

➡️ L’Ă©valuation du prix d’un terrain Ă  Nice est toujours basĂ©e sur le marchĂ© immobilier en vigueur. Il est essentiel pour un agent immobilier de se rĂ©fĂ©rer au marchĂ© immobilier local spĂ©cifique Ă  la commune de Nice lors de son Ă©tude. Les prix des terrains peuvent varier considĂ©rablement entre les diffĂ©rents quartiers en fonction de leur proximitĂ© des commerces et des transports.

Pour une estimation prĂ©cise, l’agent immobilier doit recueillir des donnĂ©es sur les transactions effectuĂ©es sur des terrains similaires Ă  Nice et dans ses environs, tels que Villeneuve-Loubet, Cagnes-sur-Mer, St Laurent du Var, St Paul de Vence, La Colle sur Loup, Vence, La Gaude et Carros. IdĂ©alement, il est recommandĂ© d’avoir au moins trois terrains de rĂ©fĂ©rence pour une estimation objective, car un nombre insuffisant de terrains rendrait l’estimation plus subjective.

🔍  L’estimation du prix d’un terrain Ă  Nice se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractĂ©ristiques du sol, l’environnement local et le marchĂ© immobilier spĂ©cifique Ă  la commune de Nice.

Exemples de MĂ©thodes d'estimation d'un terrain sur la commune de Nice

A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :

Pour estimer un terrain à Nice, nous prenons en compte tous les paramètres du marché immobilier réel. Voici comment cela fonctionne :

  1. Nous commençons par évaluer la valeur en fonction de la zone où se situe le terrain.

Par exemple, les zones proches du littoral comme Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var ont des terrains très prisés et donc des prix élevés. De même, des communes comme Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien que plus éloignées du littoral, offrent souvent des vues exceptionnelles, ce qui influe également sur les prix des terrains. En revanche, les terrains dans des communes plus éloignées comme Carros, Gattières et Saint-Jeannet sont plus abordables.

  1. Nous vérifions si le terrain est constructible et quel est le résiduel disponible.

Pour cela, nous nous appuyons sur l’expĂ©rience des agents immobiliers, les rĂ©fĂ©rences des dernières ventes, les informations des organismes d’urbanisme, et nous vĂ©rifions Ă©galement la conformitĂ© aux rĂ©glementations d’urbanisme.

  1. Nous prenons en compte tous les dĂ©tails imposĂ©s par les rĂ©glementations d’urbanisme qui peuvent influencer le prix du terrain.

Par exemple, les servitudes, les alignements, l’orientation, le relief (pente ou plat), la proximitĂ© des commoditĂ©s, des plages ou des axes routiers sont autant de caractĂ©ristiques qui peuvent impacter la valeur du terrain.

🖊️  Prenons un exemple concret :

Supposons que nous devions estimer un terrain de 1000 m2 à Saint-Paul-de-Vence, avec la possibilité de construire une maison de 150 m2 habitables, une exposition sud et sans vis-à-vis ni servitude.

➡️ Nous utilisons trois terrains de référence :

  • Terrain 1 : 500 m2 pour un montant de 200 000 €
  • Terrain 2 : 800 m2 pour un montant de 210 000 €
  • Terrain 3 : 1300 m2 pour un montant de 250 000 €

➡️ Pour estimer le prix, nous additionnons les prix des terrains et les surfaces des terrains, puis nous divisons le total des prix par le total des surfaces.

(200 000 + 210 000 + 250 000) / (500 + 800 + 1300) = 253,84 €/m2 (prix moyen/m2)

En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m2, nous obtenons une estimation de 253 846 €.

🖊️ Ensuite, nous prenons en compte la constructibilité du terrain. Dans cet exemple, supposons que tous les terrains soient similaires et constructibles, ce qui signifie que le prix du terrain estimé reste à 253 846 €.

Enfin, nous dĂ©couvrons que le terrain Ă  Ă©valuer est grevĂ© d’une servitude de passage sur une partie du terrain. Selon la position et la taille de la servitude, nous rĂ©duisons le prix du terrain de 5%.

253 846 € – 5% = 241 163,7 €

🔍 Le prix estimĂ© du terrain selon cette mĂ©thode d’estimation basĂ©e sur le marchĂ© immobilier rĂ©el est de 241 163,7 €.

Quelle que soit la mĂ©thode d’estimation utilisĂ©e, nous veillons Ă  rĂ©aliser une Ă©tude approfondie de votre terrain, en prenant en compte toutes les caractĂ©ristiques pertinentes, et nous vous fournissons un rapport dĂ©taillĂ© expliquant chaque aspect de notre Ă©valuation.

B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :

Pour cette mĂ©thode, nous utiliserons la rĂ©fĂ©rence au marchĂ© en excluant l’approche basĂ©e sur la comparaison des surfaces et marchĂ© rĂ©el.

🖊️Reprenons l’exemple prĂ©cĂ©dent :

Le terrain à évaluer mesure 1000 m².

En utilisant les trois terrains de référence :

  • Un terrain de 500 m² vendu Ă  200 000 €
  • Un terrain de 800 m² vendu Ă  210 000 €
  • Un terrain de 1300 m² vendu Ă  250 000 €

➡️Calculons le prix moyen par m² en additionnant les prix des terrains et en divisant par la somme des surfaces des terrains.

➡️ 200 000 € + 210 000 € + 250 000 € = 660 000 € (total des prix des terrains) 

➡️ En divisant le prix total des terrains de base par le nombre de terrain de référence à évaluer : 660 000/23 = 220000 €.

🔍 Cette approche basĂ©e sur la rĂ©fĂ©rence au marchĂ©, bien qu’elle ne prenne pas en compte la comparaison des surfaces, fournit une ID2E d’estimation simpliste mais raisonnable et proche de la rĂ©alitĂ©.

Cependant, il est important de noter que cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité du terrain. Si le terrain à évaluer a des contraintes de construction, cela pourrait avoir un impact sur le prix final.

Il est donc prĂ©fĂ©rable de s’appuyer sur la mĂ©thode d’estimation basĂ©e sur le marchĂ© immobilier rĂ©el (mĂ©thode A) pour obtenir une Ă©valuation plus prĂ©cise.

⚠️⚠️⚠️ Remarque ⚠️⚠️⚠️: Depuis 2020, lors de la vente de terrains, il est obligatoire de rĂ©aliser une Ă©tude de sol en G1 conformĂ©ment Ă  la Loi Elan. Cette Ă©tude permet d’anticiper la nature du terrain et d’ajuster les mĂ©thodes de construction et les fondations en consĂ©quence.

Dans cette mĂ©thode d’estimation de rĂ©fĂ©rence, nous ne considĂ©rons que le prix moyen du marchĂ©, en mettant de cĂ´tĂ© la comparaison par surface (mĂ©thode A).

🖊️ Reprenons notre exemple d’un terrain de 1000 m2. Nous utilisons les mĂŞmes trois terrains de rĂ©fĂ©rence :

  • Terrain 1 : 500 m2 pour un montant de 200 000 €
  • Terrain 2 : 800 m2 pour un montant de 210 000 €
  • Terrain 3 : 1300 m2 pour un montant de 250 000 €

➡️ En additionnant les prix des terrains et le nombre des terrains, puis en divisant le total des prix par le nombre Ă©tudiĂ©, nous obtenons le prix moyen qui devrait faire l’affaire.

➡️(200 000 + 210 000 + 250 000) / (500 + 800 + 1300) = 253,84 €/m2 (prix moyen/m2)

➡️ En divisant le prix total des terrains de base par le nombre de terrain de référence à évaluer : 660 000/23 = 220000 €.

🔍Cependant🔍 , il est important de noter que cette méthode de référence présente des limites. Elle fonctionne mieux lorsque les terrains de référence sont similaires en termes de surface ou de taille moyenne. Si les terrains de référence diffèrent considérablement en taille, cette méthode peut conduire à des estimations moins précises.

⚠️ De plus, cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité du terrain, ce qui peut avoir un impact significatif sur le prix. Par exemple, un terrain plus petit peut avoir un prix au m2 plus élevé, mais si sa constructibilité est limitée, le prix sera impacté à la baisse.

⚠️⚠️⚠️ En conclusion, il est recommandĂ© de se baser sur la mĂ©thode d’Ă©valuation A, qui permet de prendre en compte toutes les caractĂ©ristiques spĂ©cifiques d’un terrain. NĂ©anmoins, nous restons Ă  votre disposition pour vous accompagner dans la vente de votre terrain Ă  Nice.

Notre estimation fiable et objective sera rĂ©alisĂ©e avec attention et nous vous fournirons un dossier complet comprenant toutes les informations pertinentes, telles que l’Ă©tat des risques, les informations du Plan Local d’Urbanisme (PLU), et d’autres Ă©lĂ©ments importants pour la vente de votre terrain. N’hĂ©sitez pas Ă  contacter Laurent, qui se dĂ©placera avec plaisir pour vous proposer une estimation personnalisĂ©e.

etude de sol pour vente de terrain

ATTENTION 

Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire rĂ©aliser une Ă©tude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et Ă©galement les mĂ©thodes et procĂ©dĂ©s des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation rĂ©git par la Loi Elan

La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposĂ© (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les Ă©lĂ©ments Ă  prĂ©senter .

Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune ou de votre service d’urbanisme local de Nice peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.

Photo profil Laurent Hansberger
Laurent Hansberger

Agent immobilier indépendant Century 21

SpĂ©cialiste des transactions immobilières Ă  Nice , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier rĂ©fĂ©rent des avis de valeur, d’estimations et de  ventes de terrains.  Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en Ă©valuant objectivement votre bien jusqu’ Ă  sa vente.

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