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Terrain Carros

Dans le but de vous présenter un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à Carros, voici une estimation type pour un terrain à bâtir dans cette commune.

 

Différents éléments tels que la surface du terrain, sa constructibilité, son emplacement, son environnement, le contexte, l’exposition, ainsi que d’autres critères spécifiques, contribuent à déterminer sa valeur et conditionnent sa position sur le marché immobilier.

En général, un terrain ayant la possibilité de supporter la construction de deux maisons jumelées ou individuelles aura une valeur approximativement double par rapport à un terrain permettant la construction d’une seule villa.

 

Ainsi, il est primordial de définir en priorité les possibilités et les conditions de construction, en tenant compte des réglementations urbaines propres à Carros.

 

La constructibilité du terrain à Carros est déterminée par plusieurs aspects, dont les suivants :

 

Accessibilité : Les règles d’urbanisme exigent généralement une largeur minimale d’accès. Si le terrain ne répond pas à cette exigence, cela aura un impact sur son prix, car il sera soit inaccessible, soit nécessitera des solutions alternatives (par exemple, un accord avec le voisin pour un empiètement, un aménagement spécifique du terrain). Il faudra donc réduire la taille du terrain ou diminuer le prix en cas de non-conformité.

Ce point est d’autant plus important dans les communes densément peuplées comme Carros.

 

Viabilisation : Il est essentiel de noter que l’obtention d’un permis de construire dépend de règles strictes, notamment en termes de raccordement aux réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, assainissement). Il convient donc de se renseigner sur la possibilité et la facilité de raccordement à ces infrastructures indispensables. Si le terrain ne facilite pas le raccordement, cela aura une incidence sur sa valeur et son prix et cela est malheureusement souvent le cas sur les parties entre Carros le neuf et Carros Village .

 

Type et nature de la construction envisagée : Dans cet exemple, nous considérons une construction résidentielle. Cependant, il est important de noter que la réglementation peut imposer des types de constructions spécifiques à Carros.

 

Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : Généralement, chaque commune dispose de règles d’urbanisme qui déterminent l’implantation des constructions par rapport aux voies de circulation. Ces règles peuvent exiger un recul ou un alignement par rapport aux voies, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et, par conséquent, sa valeur.

 

Constructibilité par rapport aux limites séparatives : Les zones périphériques d’un terrain sont généralement non constructibles, ce qui réduit la surface exploitable pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concerné à Carros. Des dérogations peuvent être envisagées, mais elles doivent être évaluées au cas par cas.

 

Imposition des constructions sur un même terrain : Des règles spécifiques et particulièrement sur Carros peuvent s’appliquer à l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain. Chaque commune peut avoir ses propres règles d’urbanisme à cet égard.

 

Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme fixent généralement une hauteur maximale autorisée pour les maisons, qu’il s’agisse d’un toit en pente ou d’un toit plat. Les hauteurs peuvent parfois être exprimées en mètres ou en nombre d’étages. À Carros, par exemple, la hauteur maximale imposée pour une maison sur certains quartiers est de 7,50 mètres.

 

Stationnement : Souvent, des exigences en matière de places de stationnement par maison ou logement sont imposées, en particulier dans notre région. Par conséquent, le terrain doit pouvoir accueillir à la fois le logement et les espaces de stationnement nécessaires, tels qu’un garage ou des places de stationnement. Si une partie du terrain ne peut pas être utilisée à cette fin, des solutions alternatives doivent être envisagées (parking en toiture, en sous-sol, etc.), ce qui réduira la valeur du terrain. À Carros, comme dans d’autres communes densément peuplées, cette règle est souvent plus stricte et de plus en plus sur les Plans de Carros.

 

Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible. Les éléments mentionnés ci-dessus guident et influencent les résultats de cette évaluation.

 

Tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de l’évaluation du prix d’un terrain à Carros.

Lors de l’estimation d’un terrain à Carros, notre expertise spécifique en matière d’estimation de terrains prend en compte divers facteurs pour évaluer sa valeur.

  • Nous accordons une attention particulière aux servitudes telles que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, car elles peuvent automatiquement réduire la valeur du terrain.

La surface du terrain est un élément clé dans la détermination de son prix. Un terrain de plus grande taille aura tendance à être plus cher, et le rapport entre le prix et la surface est un aspect central de notre estimation.

  • Nous prenons également en considération la constructibilité du terrain, qu’il s’agisse d’une seule servitude ou de plusieurs servitudes cumulées. Si le terrain est situé dans un lotissement, nous consultons le règlement et le cahier des charges du lotissement afin d’évaluer les possibilités de construction.
  • La forme du terrain, qu’il soit long et étroit ou qu’il présente des formes originales, peut influencer la méthode et le coût de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.

Il est important de ne pas se limiter aux exemples de terrains voisins pour une estimation précise.

Nous nous efforçons de trouver des parcelles de dimensions similaires dans les quartiers de Carros afin d’obtenir une estimation plus précise, plutôt que de simplement utiliser le ratio entre la surface et le prix.

  • La présence d’une légère pente sur le terrain peut entraîner une plus-value, tandis qu’une pente prononcée peut augmenter les coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette caractéristique est souvent observée dans les hauteurs de la commune telles qu’au alentours de Carros Village.
  • Un terrain situé en contrebas de la route et des réseaux d’égouts entraînera des coûts de viabilisation plus élevés, ce qui peut faire diminuer le prix du terrain. Cette situation est fréquente dans des villes comme Carros Village, Le Broc, Gattières, Saint-Jeannet et La Gaude, qui sont situées sur les collines de l’arrière-pays.
  • L’orientation du terrain a un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, avec un soleil couchant et avec une vue vers la mer au loin et les plages de Cagnes sur mer par exemple, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord réduira le prix de la parcelle en raison d’une luminosité moindre et d’une consommation d’énergie plus élevée.
  • La vue  comme indiqué précédemment est également un facteur important. Une vue sur la mer,  la baie des Anges, sur la vallée du var ou une vue dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Carros, Le Broc, Gattières ou d’autres villes environnantes, est très prisée. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline entraînera une moins-value.
  • La proximité de nuisances visuelles ou sonores, comme une route ou la voie ferrée du chemin de fer de Provence, aura également un impact négatif sur le prix du terrain. Heureusement, Carros est relativement épargnée par ces nuisances par rapport à d’autres villes telles que Cagnes-sur-Mer, Nice et Antibes.

Dans notre méthode d’estimation spécialisée pour Carros, nous utilisons une approche courante qui consiste à comparer des ventes de terrains en ajustant la différence entre elles.

Par exemple, nous avons observé qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée. En utilisant ces comparaisons, nous sommes en mesure d’ajuster le prix à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation spécifique du terrain à estimer à Carros.

Deux méthodes d'exemple pour une estimation d'un terrain à Carros

Les terrains dans la commune de Carros, tout comme les villes voisines à Gattières , Saint-Jeannet, La Gaude, Vence et Saint-Paul-de-Vence, présentent souvent des caractéristiques rocheuses.

Il est donc logique de penser qu’un terrain offrant les conditions idéales pour la construction d’une maison suscitera davantage d’intérêt et entraînera une hausse des prix. En revanche, un terrain nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe aura tendance à faire baisser le prix du terrain. Une étude du sol permet de prévoir ces coûts, et l’expérience d’un agent immobilier spécialisé dans la commune de Carros peut fournir une estimation plus précise en se basant sur son expérience du terrain .

Différents types de sol peuvent être observés.

  1. Les terrains incompressibles, tels que l’argile sèche et le limon, offrent généralement une excellente résistance, mais nécessitent des fondations plus larges pour la construction. Comme sur une partie des Plans de Carros.
  2. Les terrains incompressibles difficiles à analyser, tels que le granit, le grès, la roche calcaire et le Pouding (un mélange compact de roches, cailloux et sables typique de la région), ont l’avantage de supporter des charges lourdes, améliorant ainsi la stabilité du bâtiment à construire. Cela peut influencer à la hausse le prix du terrain. En revanche, un terrain plus souple aura l’effet inverse et fera baisser le prix. Ces terrains ont été souvent mis à jour vers le quartier de l’avenue des Cigales 
  3. Les parcelles de terrain compressibles, comme l’argile compacte mais humide, les vases et les tourbes, sont de moindre qualité. Elles nécessitent des fondations spécifiques et coûteuses, ce qui augmente les coûts de construction et diminue malheureusement la valeur du terrain. Parfois, si le terrain est trop spongieux, il peut même être considéré comme inconstructible, entraînant une diminution significative de son prix. Egalement présent sur une partie des Plans de Carros .
  4. Les terrains hétérogènes sont le résultat d’un mélange aléatoire de différents matériaux avec une compression variable. Ils peuvent présenter des fissures et des crevasses, ce qui nécessite une attention particulière qui ne peut être évaluée qu’à travers une étude géologique du sol. Le choix des matériaux et des techniques de fondation sera déterminant et influencera également le prix du terrain. Présent en partie sur le haut de Carros .
  5. Les terrains constitués de remblais suscitent la méfiance des constructeurs. Bien qu’ils puissent parfois être considérés comme constructibles en fonction de la taille de la maison, les services d’urbanisme préfèrent souvent éviter cette situation. Un terrain remblayé n’est véritablement considéré comme constructible qu’après une vingtaine d’années. Sur le pourtour de la médiathèque les remblais des constructions précédentes de Carros ont été déposées pendant des années .

Pour qu’un terrain puisse être considéré comme constructible, il doit être vierge de toute construction existante.

Cependant, il existe des exceptions où des terrains déjà occupés peuvent être autorisés à être construits, par exemple en détruisant un bâtiment existant pour récupérer le droit de construire et reconstruire par-dessus (récupération foncière). Les nouveaux logements auront généralement une valeur supérieure à celle des anciens bâtiments, notamment s’ils étaient vétustes ou non conformes aux normes urbanistiques. Comme cela peut etre le Cas sur Carros Village .

L’évaluation du prix d’un terrain dépend toujours du marché immobilier local. L’agent immobilier spécialisé dans la commune de Carros doit donc se baser sur le marché immobilier actuel. Chaque quartier a son propre marché, et les prix des terrains peuvent varier considérablement. Par exemple, les prix des terrains à Carros Village peuvent différer de ceux des Plans de Carros. La proximité des commerces et des transports joue également un rôle dans la détermination du prix du terrain.

Une fois le marché immobilier local identifié, l’agent immobilier collectera les informations sur les transactions effectuées pour estimer et calculer la valeur du terrain. Il est préférable d’utiliser des terrains de référence situés dans la commune de Carros et ses environs. Il est recommandé d’avoir au moins trois terrains de référence pour une évaluation objective, car un nombre insuffisant de terrains rendrait l’estimation trop subjective.

L’estimation du prix d’un terrain se fait toujours par comparaison avec d’autres terrains similaires, en prenant en compte les caractéristiques du sol, l’environnement local et le marché immobilier spécifique à la commune de Carros.

Exemples de Méthodes d'estimation d'un terrain à Carros

A/ Méthode d'estimation basée sur le marché immobilier réel :

L’estimation d’un terrain à Carros tient compte de divers paramètres liés au marché immobilier réel de la région. Tout d’abord, il est important de considérer la valeur des terrains en fonction de leur zone géographique.

  • Les terrains situés dans des zones prisées comme Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var, proches du littoral, ont des prix élevés. De même, les terrains à Saint-Paul-de-Vence, La Colle-sur-Loup, Vence et La Gaude, bien que plus éloignés de la côte, bénéficient souvent de vues exceptionnelles, ce qui les rend également coûteux.
  • En revanche, les terrains dans des communes plus éloignées justement comme Carros mais aussi telles que Gattières et Saint-Jeannet, sont plus abordables.

Ensuite, il est essentiel de vérifier si le terrain est constructible et d’examiner le résiduel disponible. Cela nécessite une expertise immobilière approfondie, en se référant aux dernières ventes, aux constructions récentes et aux informations fournies par les organismes d’urbanisme.

Enfin, il convient de prendre en compte les détails imposés par les réglementations d’urbanisme.

Les caractéristiques spécifiques du terrain, telles que les servitudes, les contraintes d’alignement, l’orientation, le relief, la proximité des commodités, des plages et des axes routiers, peuvent influencer son prix de vente.

Prenons un exemple concret : un terrain à évaluer d’une superficie de 1000 m² à Carros, offrant la possibilité de construire une maison de 150 m² habitables, avec une exposition sud et sans vis-à-vis ni servitude.

Pour estimer ce terrain, nous pouvons nous baser sur trois terrains de référence :

  • Un terrain de 500 m² et  vendu à 200 000 €
  • Un terrain de 800 m² vendu à 210 000 €
  • Un terrain de 1200 m² vendu à 250 000 €

En additionnant les prix de ces terrains et en divisant par la somme de leurs surfaces, nous obtenons un prix moyen de 253,84 €/m².

En multipliant la surface du terrain à évaluer par le prix moyen par m², nous obtenons une estimation de 253 840 €.

Cependant, il est crucial de prendre en compte la constructibilité du terrain. Si celui-ci présente des contraintes limitant la surface constructible, cela peut avoir un impact significatif sur le prix final. De même, la présence de servitudes ou d’autres restrictions peut également influencer le prix.

B/ Méthode d'estimation basée sur le référence au marché :

Dans cette méthode, nous prenons en compte uniquement le prix de marché pour estimer un terrain à Carros. Prenons le même exemple précédent :

Imaginons un terrain de 1000 m2 avec constructibilité d’une maison de 150 m² à estimer. Nous comparons ce terrain à trois autres :

  1. Une parcelle de 500 m2 , constructibilité d’une maison de 125 m² habitables d’une valeur de 200 000 €.
  2. Une parcelle de 1000 m2 et constructibilité d’une maison de 125 m² d’une valeur de 225 000 €.
  3. Une parcelle de 1500 m2 constructibilité d’une maison de 175 m² d’une valeur de 250 000 €.

En additionnant les prix de ces terrains, nous obtenons : 200 000 € + 225 000 € + 250 000 € = 675 000 € (prix total des terrains).

En divisant par le nombre de terrains: 3 = Nombre total des terrains.

En divisant le prix total des terrains par le nombre total des terrains, nous obtenons le prix moyen par m2 : 675 000 € / 3 = 225000€.

Cette méthode qui est la plus simple reconnue, bien qu’elle ne tienne pas compte des paramètres de la méthode A, peut fournir une estimation et une idée plus ou moins raisonnable, notamment lorsque les terrains de référence sont similaires en termes de surface ou de taille moyenne.

Cependant, il est important de noter que cette méthode présente des limites. Si les terrains de référence diffèrent considérablement en termes de surface par rapport au terrain à évaluer, cela peut fausser l’estimation. De plus, la constructibilité du terrain n’est pas prise en compte, ce qui peut également influencer significativement le prix final.

Il est donc recommandé de privilégier la méthode d’estimation basée sur la comparaison des surfaces (méthode A) pour obtenir une évaluation plus précise.

Il est essentiel de mentionner qu’à partir de 2020, lors de la vente d’un terrain, il est obligatoire de réaliser une étude de sol de type G1. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain ainsi que les procédés et méthodes de fondation de la construction. Cette obligation est réglementée par la Loi Elan.

Si vous souhaitez en savoir plus ou être accompagné dans la vente de votre terrain à Carros, n’hésitez pas à contacter notre expert Laurent. Il se fera un plaisir de réaliser une estimation fiable et objective de votre terrain, en vous fournissant une étude détaillée comprenant des informations sur l’état des risques, le plan local d’urbanisme (PLU), les éventuelles plus-values, et bien d’autres éléments pertinents.

etude de sol pour vente de terrain

ATTENTION 

Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan

La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette première information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .

Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de Carros ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.

Photo profil Laurent Hansberger
Laurent Hansberger

Agent immobilier indépendant Century 21

Spécialiste des transactions immobilières à Carros , LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de  ventes de terrains.  Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.

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