Dans le but de vous donner un exemple d’évaluation du prix d’un terrain à Cagnes-sur-Mer, voici les caractéristiques qui rentrent en compte pour une évaluation type d’un terrain constructible dans cette commune.
La surface, la constructibilité, la situation, l’environnement, le contexte, l’exposition et les possibilités d’exploitation sont autant d’éléments qui déterminent la valeur d’un terrain et conditionnent sa position sur le marché immobilier.
En général, un terrain permettant la construction de deux maisons jumelées ou de maisons individuelles vaudra deux fois plus qu’un terrain permettant la construction d’une seule villa.
La priorité est de définir les possibilitées et les conditions des droits à construire.
Pour cela, les lois réglementaires des services d’urbanisme locaux s’appliquent aux aspects juridiques du terrain ou de la parcelle concernée à Cagnes-sur-Mer.
Les règles d’urbanisme à Cagnes-sur-Mer déterminent la constructibilité potentielle du terrain en fonction de plusieurs éléments :
- Accessibilité : Une accessibilité minimale en termes de largeur est régulièrement demandée par les règles d’urbanisme à Cagnes-sur-Mer. Ainsi, si le terrain ne satisfait pas à cette exigence, cela impactera nécessairement son prix, car il sera soit inaccessible, soit des solutions alternatives devront être envisagées pour obtenir un accès conforme.
- Viabilisation : Les organismes d’urbanisme décident d’accorder ou non un permis de construire en fonction de règles strictes, notamment en termes de desserte par les réseaux de communication (télécommunications, électricité, gaz, eau potable, évacuation des eaux usées). Si le raccordement à ces infrastructures obligatoires n’est pas facile sur le terrain, sa valeur et son prix seront d’autant plus impactés.
- Type et nature de la construction envisagée : À Cagnes-sur-Mer, il convient de respecter les réglementations concernant le type de logement, qui tendent à favoriser les constructions de style provençal.
- Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées : La réglementation locale prévoit l’implantation d’une maison par rapport aux voies de circulation. Des règles peuvent obliger à construire en retrait ou en alignement, ce qui peut réduire la constructibilité du terrain et diminuer sa valeur.
- Constructibilité par rapport aux limites séparatives : La périphérie d’un terrain à Cagnes-sur-Mer n’est généralement pas constructible, ce qui réduit la surface disponible pour la construction. Il est donc essentiel de prendre en compte cette limite entre le terrain voisin et le terrain concerné lorsqu’il est possible de construire sur toute la surface du terrain.
- Imposition de la construction de plusieurs maisons sur un même terrain : Des règles d’urbanisme existent à Cagnes-sur-Mer concernant l’implantation de constructions multiples sur un même terrain, ce qui peut également influencer la valeur du terrain.
- Hauteur des constructions : Les règles d’urbanisme imposent une hauteur maximale autorisée pour les maisons, qu’il s’agisse d’un toit en pente ou d’une toiture plate. À Cagnes-sur-Mer, la hauteur imposée pour une maison est généralement de 7,50 mètres.
- Stationnements : Dans cette commune, un nombre de places de stationnement est généralement imposé par maison ou logement. Le terrain doit être suffisamment grand pour accueillir à la fois le logement et les espaces de stationnements.
- Densité : La densité de construction dépend de la taille du terrain et de la surface constructible possible.
Tous ces éléments doivent être pris en compte pour évaluer le prix d’un terrain à bâtir à Cagnes-sur-Mer.
Lors de l’estimation de terrains à Cagnes-sur-Mer, il est important de prendre en compte différentes caractéristiques du sol qui peuvent influencer leur valeur.
- Les terrains présentant des caractéristiques idéales pour la construction d’une maison suscitent généralement plus d’intérêt et peuvent donc avoir des prix plus élevés.
- En revanche, les terrains nécessitant un terrassement plus profond ou plus complexe peuvent avoir des prix plus bas. Une étude de sol permet d’anticiper les coûts liés à ces travaux.
Pour un terrain à Cagnes-sur-Mer, l’agent immobilier chargé de l’estimation tiendra compte des servitudes qui peuvent affecter la valeur du terrain.
Différents types de servitudes, tels que les servitudes de passage, de tréfonds ou de non aedificandi, peuvent être présents et auront un impact sur le prix.
- La surface du terrain est un facteur essentiel pour déterminer son prix. Plus le terrain est grand, plus son coût potentiel sera élevé. Le rapport entre le prix et la surface est donc un point clé à considérer lors de l’estimation d’un terrain.
- La constructibilité du terrain sera directement influencée par la présence de servitudes, qu’elles soient uniques ou cumulées. L’agent immobilier vérifiera si le terrain est situé dans un lotissement et examinera le règlement et le cahier des charges associés pour déterminer les possibilités de construction.
- La forme allongée ou étroite d’un terrain peut également avoir un impact sur le mode et la méthode de construction, ce qui peut justifier une négociation ou un prix inférieur.
- De même, un terrain avec une forme inhabituelle ou non linéaire peut rendre plus difficile pour les acheteurs de se projeter, ce qui peut affecter le prix du terrain.
Il est important de noter que la taille du terrain est généralement corrélée à son prix au mètre carré, mais il est crucial de ne pas se fier uniquement aux exemples de terrains voisins, car chaque situation est unique.
- Dans le cas où le terrain présente une légère pente (en montée ou en descente), cela peut entraîner une plus-value potentielle. En revanche, une pente prononcée peut impacter le prix en raison des coûts supplémentaires liés aux fondations et à l’aménagement du terrain. Cette situation est souvent présente dans des quartiers situées sur des collines comme les Colettes , Plateaux Fleuris , les Caucours….
- L’emplacement du terrain par rapport à la route et aux réseaux d’assainissement peut également influencer le prix. Des coûts de viabilisation plus élevés, notamment en termes d’accès et d’évacuation des eaux usées, peuvent entraîner une baisse du prix du terrain. Les Colettes , les Hauts de Cagnes… sont souvent concernées par cette situation.
- L’orientation du terrain a toujours un impact sur son prix. Une orientation sud-ouest, par exemple vers Villeneuve-Loubet ou le Cap d’Antibes, est particulièrement recherchée et peut valoriser davantage le prix du terrain. En revanche, une orientation nord aura tendance à diminuer le prix de la parcelle en raison d’une luminosité réduite et d’une consommation d’énergie accrue.
- Outre l’orientation, la vue est un autre critère important. Une vue sur la mer (comme le Cap d’Antibes ou la baie des Anges) ou dégagée sur les collines de l’arrière-pays de Cagnes-sur-Mer, Saint-Paul-de-Vence, Vence ou d’autres communes environnantes est particulièrement prisée et peut influencer positivement le prix. En revanche, une vue obstruée par un immeuble ou une colline peut entraîner une moins-value.
- La proximité de nuisances visuelles ou sonores, telles que les autoroutes ou les voies ferrées, peut également entraîner une baisse du prix du terrain. Heureusement, dans notre région, cela concerne très peu de communes, notamment Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Saint-Laurent-du-Var.
La méthode ultime pour estimer un terrain consiste à comparer deux ventes de terrains ayant des caractéristiques similaires, en prenant comme point de référence la base commune.
En ajustant ensuite à la hausse ou à la baisse en fonction de l’orientation du terrain, on peut obtenir un prix estimé. Par exemple, on peut observer qu’un terrain orienté nord coûte 45% moins cher que le même terrain avec une exposition radicalement opposée
Différents types de sols peuvent être observés, tels que l’argile sec, le limon, le granit, le gré, la roche calcaire et le « Pouding » (un mélange compressé de roches, cailloux et sables). Les terrains incompressibles offrent généralement une excellente résistance et peuvent supporter des charges importantes, ce qui peut valoriser le prix du terrain. En revanche, les terrains compressibles, comme l’argile compacte humide, les vases ou les tourbes, sont de moindre qualité et nécessitent des fondations adaptées, ce qui peut augmenter les coûts de construction et diminuer la valeur du terrain.
- Les terrains hétérogènes, résultant d’un mélange de matériaux avec une compression aléatoire, peuvent présenter des surprises telles que des fissures et des crevasses. Une étude géologique du sol permet d’évaluer les matériaux et les techniques nécessaires pour les fondations, ce qui peut influencer le prix du terrain.
- Les terrains constitués de remblais peuvent être considérés comme constructibles dans certains cas, mais ils sont souvent évités par les services d’urbanisme de Cagnes sur mer. Un terrain remblayé, même avec des matériaux denses et durs, n’est généralement constructible qu’après une période d’environ vingt ans.
Il est important de noter que pour être considéré comme un terrain à bâtir, celui-ci doit être nu, c’est-à-dire sans construction préexistante. Cependant, il existe des contre-exemples où la destruction d’un bâtiment existant permet de récupérer le droit à bâtir et de reconstruire par-dessus. Les nouveaux logements auront généralement une valeur plus élevée que les anciens, notamment s’ils étaient vétustes ou ne répondaient pas aux normes en vigueur comme sur la partie du cente ville de Cagnes sur mer ou le Béal par exemple.
L’évaluation du prix d’un terrain dépend également du marché immobilier local. Les prix des terrains peuvent varier considérablement d’un quartier à l’autre, en fonction de la proximité des commerces, des transports et d’autres commodités. Il est donc essentiel de prendre en compte le marché immobilier spécifique à Cagnes-sur-Mer lors de l’estimation.
Idéalement, il est recommandé de disposer d’un nombre suffisant de terrains de référence pour une estimation précise.
Au moins trois terrains similaires dans la région de Cagnes-sur-Mer peuvent servir de base de comparaison pour évaluer le terrain à estimer.
En résumé, l’estimation d’un terrain à Cagnes-sur-Mer nécessite de prendre en compte les caractéristiques du sol, l’étude géologique, le marché immobilier local et les terrains de référence. L’expertise d’un agent immobilier spécialisé dans la région peut être précieuse pour réaliser une estimation précise.
Deux méthodes d'une estimation d'un terrain
Methodes d'estimation d'un terrain en application
A/Méthode d'estimation d'un terrain à Cagnes-sur-Mer basée sur le marché immobilier local
Nous allons étudier 2 méthodes différentes qui peuvent être utilisés autant sur la commune de Cagnes sur mer que les villes alentours:
A/ Methode d'estimation d'un terrain avec caractéristiques
Lorsqu’il s’agit d’estimer le prix d’un terrain à Cagnes-sur-Mer, il est essentiel de prendre en compte le marché immobilier local spécifique à cette commune. Pour ce faire, nous utiliserons la méthode de référence au marché dans ce premier exemple, en mettant de côté la méthode de comparaison par surface.
Prenons un exemple concret :
Le terrain à évaluer à une surface de 1000 m2.
Nous allons nous baser sur 3 terrains de référence avec caractéristiques identiques :
- Une parcelle de 500 m2 d’une valeur de 200 000 € au val fleuri à Cagnes sur mer
- Une parcelle de 800 m2 d’une valeur de 210 000 € au val fleuri à Cagnes sur mer
- Une parcelle de 1300 m2 d’une valeur de 250 000 € et toujours au val fleuri à Cagnes sur mer
La méthode de calcul consiste à additionner les prix des terrains, puis à additionner les surfaces des terrains, et enfin à diviser le total des prix par le total des surfaces.
200 000 + 210 000 + 250 000 = 660 000 € (total des prix des terrains) 500 + 800 + 1300 = 2600 m2 (total des surfaces des terrains)
660 000 / 2600 = 253,84
253,84 € est le prix moyen par m2 du terrain.
Ensuite, nous multiplions la surface du terrain à évaluer par le prix au m2 :
253,84 * 1000 = 253 840 €
Cette méthode, bien qu’elle ne prenne pas en compte la méthode de comparaison par surface, nous fournit une estimation raisonnable et proche de la réalité.
Mais il y a un mais uniquement au val fleuri à Cagnes sur mer
Il est important de noter que cette méthode est d’autant plus pertinente si les terrains de référence utilisés sont similaires en termes de surface ou représentent une taille moyenne des terrains utilisés comme base.
Cependant, cette méthode ne prend pas en compte la constructibilité du terrain.
La constructibilité et ses implications :
Une limite de la méthode précédente est qu’elle ne prend pas en compte les différentes possibilités de construction.
Prenons l’exemple d’un terrain de 1000 m2 situé à Cagnes sur mer, dans le quartier des Colettes, avec une surface de construction autorisée de 500 m2. Ce terrain aura une valeur d’environ 275 000 €. En revanche, un terrain situé également à Cagnes sur mer, dans le même quartier, mais avec une surface constructible limitée à 110 m2, se vendra pour environ 200 000 €.
De même, un terrain de 400 m2, constructible sur 200 m2 de sa surface, dans le quartier des Collettes toujours à Cagnes-sur-Mer, pourrait être vendu aux alentours de 250 000 €. Tandis qu’un autre terrain de 300 m2 dans ce même quartier, avec une surface constructible de 210 m2, pourrait être vendu au même prix, bien qu’il ne représente que 2/3 de la surface du premier.
Si nous utilisons la méthode de comparaison, les différences de prix pourraient réduire la valeur des terrains de plus petite taille, alors qu’ils peuvent justifier un prix relativement élevé en raison de leur constructibilité.
Il est donc préférable de se baser sur la méthode d’estimation par comparaison en prenant en compte les caractéristiques spécifiques de chaque terrain.
B/ Methode d'estimation d'un terrain en référence au prix du marché
Ci dessous : le mode de calcul B dit de référence au marché est respecté tandis que le A à savoir le mode de comparaison par surface sera mis de coté pour notre calcul.
Nous allons prendre un exemple parlant :
Le terrain à estimer à une surface de 1000 m2.
Nous allons nous référer sur 3 terrains.
- Une parcelle de terrain de 500 m2 d’un montant de 200000€
- Une parcelle de terrain de 800 m2 d’un montant de 210000€
- Une parcelle de terrain de 1300 m2 d’un montant de 250000€
La méthode de calcul du prix à appliquer est simple , il suffit d’additionner l’ensemble des prix de terrains et ensuite d’un autre coté d’additionner les surfaces des terrains puis de diviser le premier total (prix global terrains) par les surfaces total des terrains ( Surfaces global terrains )
-200000 + 210000 + 250000 = 660000€ = prix global terrains
-500 + 800 + 1300 = 2600 m2 = Surface global terrains
-6600000/2600=253.84
253.84 est le prix moyen / m2 du terrain.
A partir de là nous multiplions la surface de notre terrain à évaluer par le prix au m2
Soit 253.84 * 1000= 253846€.
Cette solution même si elle ne prend pas en compte la méthode A, nous identifie un prix raisonnable et assez proche de la réalité.
Ainsi le résultat obtenu est d’autant plus pertinent si les terrains de référence qui ont été pris comme exemple sont assez proche en termes de surface ou sur la taille moyenne de l’ensemble des terrains prient pour base.
Cette méthode indique donc une limite, sur des terrains qui seraient pris en référence qui donne des caractéristiques éloignés de celui à évaluer comme une taille nettement plus grande ou à l’inverse bien plus petite.
La constructibilité non pris en compte :
Encore une limite pour la méthode précédente, c’est les différentes possibilités de construction.
Dans notre exemple nous avons pris une parcelle de terrain de 1000m2, mais si celle si ne peut supporter une autorisation de construction que sur sa moitié, le prix en serait impacter à la baisse.
Egalement si sur ce même terrain nous pouvons construire qu’une ou plusieurs maisons, le prix en serait bien différent par rapport à tous les projets possibles et envisagés.
Dans la logique plus un terrain est petit plus sont prix au m2 est élevé, alors qu’avec le taux de constructibilité celui ci met en éclat cette logique.
Voici quelques exemples pour illustrer nos propos:
-un terrain de 1000 m2 situé à Cagnes sur mer dans un autre quartier comme celui des Hauts de Cagnes avec une surface de construction possible de 500m2 vaut environ 275000€, alors qu’un terrain situé toujours dans le même quartier mais celui-ci avec la possibilité de ne construire que sur 110m2 de sa surface se vendra largement moins chère dans les 200000€.
-Un terrain à Cagnes sur mer dans le quartier des Collettes de 400m 2 constructible sur 200m2 de sa surface pourrait trouver preneur à environ 250000€, tandis qu’un autre terrain de 300 m2 dans le même quartier des Collettes à Cagnes sur mer avec une surface constructible de 210m2 pourrait se vendre quasiment le même prix que le précédent alors qu’il n’est que de 2/3 de la surface du premier.
Et donc si nous utilisons le mode de calcul de comparaison , les différences de prix impacteraient à la baisse les prix des terrains plus petits alors qu’ils peuvent justifier d’un prix assez conséquent .
Il vaut donc mieux s’appuyer sur la méthode d’évaluation A
IMPORTANT : Depuis 2020, lors de la vente d’un terrain, il est obligatoire de réaliser une étude de sol de type G1. Cette étude permet d’anticiper la nature du terrain et les méthodes de fondation de la construction. Il s’agit d’une obligation légale régie par la Loi Elan.
Si vous souhaitez en savoir plus ou si vous avez besoin d’accompagnement pour la vente de votre terrain, y compris des informations sur sa possibilité de vente, une étude complète (incluant l’état des risques, les informations du Plan Local d’Urbanisme, l’éventuelle plus-value, et d’autres éléments), n’hésitez pas à contacter Laurent. Il se fera un plaisir de se rendre sur place pour vous proposer une estimation fiable et objective de votre terrain.
ATTENTION
Depuis 2020 Lors d’une commercialisation de terrains il faudra obligatoirement faire réaliser une étude de sol en G1 .Celle-ci permettra d’anticiper la nature du terrain et également les méthodes et procédés des fondations de la construction .Il s’agit d’une obligation régit par la Loi Elan
La loi du 30/07/2003 impose une obligation d’informer les acheteurs ou locataires d’un bien immobilier (Bati ou non Bati ) en l’occurrence sur notre cas un terrain sur certain risques majeurs du bien sur lequel il serait exposé (ETATS DES RIQUES REGLEMENTES ).Afin d’avoir cette premiere information je vous conseil de cliquer sur ce lien afin de connaitre les éléments a présenter .
Egalement une demande d’un CERTIFICAT D’URBANISME auprès de votre commune de Cagnes sur mer ou de votre service d’urbanisme local peut vous permettre de connaitre d’avantage d’informations sur votre parcelle de terrain.
Spécialiste des transactions immobilières à Cagnes sur mer LAURENT HANSBERGER est l’agent immobilier référent des avis de valeur, d’estimations et de ventes de terrains. Il vous guidera et vous accompagnera dans votre projet immobilier en évaluant objectivement votre bien jusqu’ à sa vente.
