« Les retraités français sont assis sur un trésor invisible : les plus-values immobilières latentes »

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A chaque quinquennat, depuis plus de vingt ans, le même débat sur la réforme des retraites voit brandis les mêmes arguments, les mêmes épouvantails, les mêmes obsessions. La question du financement des retraites est généralement cantonnée aux seules modalités techniques de mise à contribution des actifs, avec deux points de crispation : l’âge de départ à la retraite et la durée de cotisation pour bénéficier d’une retraite à taux plein.

Pourtant, la question des retraites ne se limite pas aux modalités de l’actuel système de répartition. C’est avant tout une question financière, un jeu d’équilibre dont la finalité est de garantir aux retraités un niveau de pension correct, qui dépasse notre sacro-saint système par répartition.

Les flux entre générations, par lesquels les actifs d’aujourd’hui financent les retraites des actifs d’hier, ne sont plus suffisants. Dès lors, si nous ne voulons pas écraser les actifs sous le poids des cotisations, il faut compléter le système actuel, qui date d’une époque de forte croissance à la fois économique et démographique, par des mécanismes financiers novateurs.

L’une des pistes, explorée ici, est la monétisation des biens immobiliers détenus par les retraités.

Un déséquilibre croissant

La capacité du système actuel à couvrir les besoins des retraités dépend principalement, côté « cotisations », du nombre de cotisants et du taux des cotisations, et côté « pensions », de la durée pendant laquelle les retraités touchent leur pension et du montant des pensions.

Aujourd’hui, le système fait face à un déséquilibre croissant entre le nombre d’actifs et le nombre de retraités, conjugué à la hausse de l’espérance de vie qui rallonge la durée de versement de la pension. Si rien n’est fait, avec un niveau de cotisations et des conditions de départ à la retraite inchangés, le niveau de vie des retraités sera amené à diminuer dans les décennies à venir, de 10 % à 15 % d’ici à 2050 selon les scénarios du Conseil d’orientation des retraites (COR).

Le problème est que les marges de manœuvre sont minces, voire inexistantes. Côté « cotisations », le nombre de cotisants dépend surtout du taux de chômage, qu’aucun gouvernement n’a encore réussi à réduire structurellement en dessous de 7 %. Le taux des cotisations ne peut guère être augmenté compte tenu du niveau déjà élevé des prélèvements obligatoires.

Côté « pensions », la baisse du niveau des versements est écartée. Reste donc comme unique solution le décalage de l’âge de départ à la retraite… auquel 67 % des Français sont opposés (sondage Odoxa pour LCP et Public Sénat, décembre 2022). Alors comment faire ?

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Laurent

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