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Immobilier résidentiel : vers un ralentissement progressif du marché

Cet article a été initialement publié sur ce site.

Avec un record de 1 177 000 ventes, le marché de l’immobilier résidentiel se montrait particulièrement dynamique en 2021. D’ailleurs, les prix avaient progressé de +7,1 % l’année dernière. La donne pourrait cependant changer en 2022. Bien que le marché s’efforce de résister, des signes de ralentissement apparaissent petit à petit. Cela s’observe notamment sur les prix des logements. Avec la remontée des taux de crédit, les ventes pourraient reculer davantage.

Que pensent les Français de la situation économique actuelle ?

La Fédération Nationale de l’Immobilier nous livre sa note de conjoncture du marché du logement pour le mois de septembre 2022. D’après son Laboratoire Économique du Logement (LABEL), l’économie française connaît un ralentissement depuis janvier 2022.

Ainsi, les prévisions de croissance rassurent peu face aux circonstances marquées par le conflit russo-ukrainien, l’inflation et la hausse des taux. Néanmoins, une croissance du PIB d’environ 2,3 % est attendue en 2022. Ce taux est estimé grâce à l’acquis de croissance en décembre 2021.

Toutefois, les ménages et les professionnels de l’immobilier résidentiel s’intéressent plutôt à l’évolution de l’inflation en France. Entre juillet et août 2022, une baisse légère du taux d’inflation est observée. En effet, on est passé de 6,1 % à 5,8 % en seulement un mois. Mais, le niveau reste tout de même élevé.

baisse de confiance sur le marché immobilier résidentiel

La confiance des ménages a fortement baissé

Cette situation aura certainement des effets en 2023. Les employeurs augmenteront ainsi les salaires, et les prix de certains biens et services grimperont automatiquement. Face à ce contexte économique difficile et incertain, les ménages s’inquiètent vraiment. Depuis le conflit en Ukraine, leur niveau de confiance a grandement chuté (au-dessous de 85 sur l’indice CVS).

 

Comment se porte le marché de l’immobilier résidentiel face à la hausse des taux ?

Depuis septembre 2021, le LABEL de la FNAIM a constaté un léger recul du nombre de ventes sur douze mois glissants. Malgré cela, le marché de l’immobilier résidentiel garde un niveau supérieur. Les candidats acquéreurs restent ainsi nombreux. À fin mai 2022, 1.182.000 transactions avaient été conclues sur douze mois.

De plus, la fédération n’avait observé aucun signe de ralentissement à fin août. Il n’y avait qu’une baisse de -1 % du volume de Compromis de vente

Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.

” data-gt-translate-attributes=”[{“attribute”:”data-cmtooltip”, “format”:”html”}]”>compromis de vente sur les huit premiers mois de 2022. Ce constat indique que le marché peut encore résister durant deux ou trois mois de plus.

Nombre de ventes de logements anciens - immobilier résidentiel

Source : CGEDD

Le secteur du logement ancien se montre solide malgré de nombreuses contraintes telles que :

  • les hausses des prix de l’immobilier ces dernières années ;
  • l’augmentation des taux d’intérêt des crédits ;
  • la baisse du niveau de confiance des ménages ;
  • la crise relative au conflit en Ukraine.

Après le record de ventes observé en 2021, 2022 pourrait bien devenir la deuxième meilleure année en termes de transactions.

Quel impact sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel ?

Contrairement au nombre de ventes en hausse, les prix de l’immobilier résidentiel sont au ralenti depuis avril 2022. Toutefois, ils se maintiennent à un niveau élevé. Les candidats à l’achat négocient de plus en plus les prix des transactions.

Cette conjoncture se présente rarement, car, d’habitude, une diminution des ventes précède le ralentissement des prix. De plus, certains acquéreurs ont dû accélérer leur projet par crainte de la remontée continue des taux. Cela a causé une forte croissance des ventes à court terme avant un potentiel ralentissement.

Evolution des prix des logements sur un mois

Source : FNAIM

Quoi qu’il en soit, la forte tendance haussière des prix doit s’arrêter un jour ou l’autre. Après un emballement post-COVID, ce ralentissement est bien apprécié. Il est constaté depuis avril 2022, notamment d’un mois à l’autre (+0,4 % en avril, +0,3 % en mai, -0,2 % en juin, +0,2 % en juillet et +0,4 % en août).

Qu’en est-il de l’évolution annuelle des prix ?

Sur un an, les prix des logements poursuivent toutefois leur augmentation. Au 1er septembre 2022, une hausse annuelle de +6,5 % est observée en France. Alors que Paris connaît une baisse de prix de -3 %, la plupart des territoires enregistrent une augmentation sur un an. En province, les prix ont progressé de +7,6 % sur un an.

Les stations balnéaires (+11,3 %) et les stations de ski (+9,3%) tirent profit de fortes augmentations de prix. Dans ces territoires, les logements coûtent déjà cher, même avant ce phénomène de hausse. En revanche, en dehors de ces zones, un rééquilibrage des prix est noté au niveau national.

Evolution des prix des logements

Source : FNAIM

Ainsi, les évolutions annuelles des prix de l’immobilier résidentiel s’établissent à :

  • +2,4 % en Île-de-France ;
  • +3,7 % dans les dix plus grandes villes de province ;
  • +2,4 % dans les périphéries de ces grandes villes ;
  • +6,8 % dans les villes moyennes ;
  • +7,8 % dans les communes rurales.

Le Havre affiche la plus forte hausse de prix parmi les cinquante plus grandes villes françaises. En effet, cette ville accuse +9,3 % de progression (2 613 euros par m2).

Quel est l’effet de la remontée des taux sur le marché de l’immobilier résidentiel ?

Dans le contexte inflationniste actuel, une remontée des taux d’intérêt durable est inévitable. En effet, les banques se réfèrent aux taux d’emprunts de l’État à long terme pour définir leur taux de crédit à l’habitat.

En août, les taux de prêt immobilier avaient grimpé à 1,57 % en moyenne, selon les prévisions de la Banque de France. Malgré cette hausse, ces taux hors renégociations de crédit étaient toujours bas.

Par ailleurs, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’augmentation serait plus importante. Les taux seraient en hausse de +0,6 point entre février et juillet 2022. Ainsi, l’impact sur la capacité d’achat est comparable à celui d’une hausse d’environ +6 % des prix de l’immobilier résidentiel.

Taux d'intérêt des crédits immobiliers

Source : Banque de France

Les taux restent donc bas par rapport à l’historique. Toutefois, leur remontée a un grand effet sur l’application des mesures du HCSF. Ainsi, des emprunteurs pourraient voir leur demande de prêt échouer en raison du dépassement du Taux d’endettement

Le taux d'endettement permet de vérifier si vous pourrez faire face aux échéances de votre crédit immobilier. On considère qu'il n'est pas raisonnable de s'endetter au-delà de 33% soit 1/3 du revenu net annuel. Cependant, dans certains cas, on peut aller en-deçà ou au-delà de ce seuil.

taux d’endettement de 35 %. De plus, il n’est plus possible d’allonger la durée d’emprunt au-delà de 25 ans.

Aujourd’hui, il est devenu compliqué d’obtenir un prêt. Par ailleurs, les courtiers annoncent une augmentation du volume de dossiers refusés. Cela est partiellement dû au taux d’usure trop bas dans un contexte d’accélération des taux de crédit.

En conclusion,

Avec l’incertitude et l’instabilité économique actuelle, aucune prévision ne peut se vanter d’être fiable. Pour autant, on peut miser sur l’accalmie du marché de l’immobilier résidentiel en 2022 après la frénésie de 2021. Le marché devrait plutôt se consolider tout en préservant un niveau d’activité élevé (mais légèrement inférieur à 2021). Les prix des logements poursuivront leur augmentation, mais à un rythme plus lent que l’année dernière. Cela concerne notamment les zones moins denses (villes rurales et villes moyennes).

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Laurent

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