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Immobilier : le viager est-il vraiment gagnant-gagnant ?

C’est un marché de niche qui pourrait devenir un marché d’avenir. Le viager semble actuellement attirer l’attention des investisseurs comme des vendeurs. Acteur leader sur ce créneau, Renée Costes Viager estime que le nombre annuel de transactions réalisé sur ce marché, tous acteurs confondus, a doublé depuis 2018 (d’environ 5 000 à quelque 10 000 aujourd’hui).

« Depuis le scandale dénoncé en 2022 sur le fonctionnement des Ehpad [établissements d’héergement pour personnes âgées dépendantes] Orpea et Korian, il y a un net regain d’intérêt pour ce type de projet, notamment chez les vendeurs de 75 à 80 ans, qui sont le cœur de cible du marché », note Vincent Gibelin, fondateur du réseau Univers Viager.

Les difficultés d’accès au crédit immobilier, liées notamment à la hausse des taux des prêts, ont rendu le viager plus attractif aussi pour les acheteurs, puisque ce type de transaction permet d’acheter le logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l’acquisition.

Dans le schéma classique, l’acquéreur verse en effet au vendeur, le jour de la vente, une somme appelée « bouquet », complétée chaque mois d’une rente viagère (son montant dépend, entre autres, de l’espérance de vie du vendeur). Plus le vendeur veut une rente élevée, plus le bouquet est faible et inversement. Ni le bouquet ni la rente viagère ne sont toutefois obligatoires. Dans le cas d’un « viager occupé », l’acheteur ne peut habiter ou louer le bien tout de suite, c’est uniquement possible dans le cas d’un « viager libre ».

Compléter sa pension de retraite

« Par exemple, pour un bien d’une valeur de 300 000 euros occupé par une femme de 74 ans, l’investisseur pourra payer un bouquet de 40 000 euros associé à une rente de 600 euros par mois », illustre Vincent Gibelin. Le bien sera donc au total payé environ 150 000 euros si la vendeuse vit environ quinze ans, soit son espérance de vie, précise-t-il. Ce sera plus si elle vit plus longtemps, moins à l’inverse.

Attention, si le vendeur meurt dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la transaction n’est pas valable. L’annulation du viager peut alors être demandée par les héritiers de l’occupant du logement devant le tribunal.

Ce type de transaction se règle de gré à gré. L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur la formule. Renée Costes Viager estime que, sur ce marché, 40 % des transactions s’effectuent en Île-de-France, 90 % sont réalisées en viager occupé et 56 % concernent des maisons.

 

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